Parkhäuser und Parkhäuser kaufen: Die profitabelsten Standorte finden

Es gibt viele erfolgreiche Investoren da draußen, aber viele arbeiten so hart, dass es das Geld kaum wert ist – weil sie nie frei sind, die Früchte zu genießen von ihrer Arbeit! Es ist viel mehr wert, eine Anlagestrategie zu finden, mit der Sie wesentlich mehr Geld verdienen können und schaffen mehr Zeit, um wieder investieren zu können, Geld auszugeben, zu reisen, Zeit mit der Familie zu verbringen oder Spaß zu haben die "Bucket List"

Der Besitz eines Parkplatzes oder einer Parkgarage ist eine großartige Investition, weil sie Ihnen zwei Dinge bieten können: Freizeit und exponentielle Einkommensbeträge. Das Finden dieser Edelsteine ​​ist der schwierige Teil, da die meisten vorhandenen "Cash-Cow" -Liegen verkauft werden, bevor sie überhaupt aufgeführt werden. Und die meisten werden von anderen Parkplatzbesitzern gekauft – sie wissen, was sie haben, und sie wollen mehr. Wenn Sie diese potenziellen Parkplätze und Garagen vor allen anderen finden können, finden Sie auch diese äußerst lohnenden Gewinne.

Think ahead

Die meisten Parkplätze wurden nie geplant genau das zu sein. Parkplätze sind aus Notwendigkeit, schlicht und einfach gebaut. Jemand würde niemals einen Parkplatz bauen und dann etwas bauen, was Leute anzieht, die parken müssen. noch nie! Es klingt einfach, aber Sie müssen der Gebäudekurve voraus sein und nach Land suchen bevor es großen Wert hat. Sie können dies tun, indem Sie sich erinnern, wo Sie ein Auto parken müssen. Denken Sie eine Sekunde nach: Wo müssen die Leute wirklich parken? Lasst uns brainstormen: Einkaufszentren, Schulen, Sportveranstaltungen, Unterhaltungsviertel, Regierungszentren … Die Liste geht weiter.

Nun schauen wir uns diese Ideen an: Einkaufszentren werden Kunden Parkplätze bieten, weil sie Käufer haben wollen (also zerkratzen) Das); Schulen machen das gleiche, aber es scheint immer keine Parkplätze in einigen Schulen zu geben (Möglichkeit hier). Jedes Mal, wenn ich ein Konzert sehe, muss ich am Ende bezahlen, um zu parken. Pfleger. Als ich das letzte Mal eine Fahrkarte bekam, brauchte ich 30 Minuten, um einen Parkplatz am Gerichtsgebäude zu finden, um gegen diese Fahrkarte anzukämpfen. Ding, Ding, Ding – hat hier einen guten bekommen. Wo musstest du parken? Wo hast du geparkt? Ich benutzte den gleichen Denkprozess und die gleichen Suchtechniken, die Sie gerade praktiziert hatten, um ein Grundstück von einem Hektar scheinbar wertlosem Land gegenüber einem neuen, noch zu bauenden Gericht von 380 Millionen Dollar zu erwerben. Der Eigentümer hatte das Land für 30+ Jahre und tat nichts damit, auch keine Lokalzeitung zu lesen, die das neue Gerichtsgebäude deutlich hervorhob: Die Finanzierung wurde genehmigt, ein Datum für die Grundsteinlegung wurde festgelegt und der starke Mangel an Parkplätzen (19459004)

Nutzen Sie die Macht von Google

Scheint so einfach, oder? Wer hat nicht schon etwas gegoogelt? Google, die beliebteste Suchmaschine der Welt, ist ein robuster Mechanismus, um schnell das zu finden, was Sie im Internet benötigen. Leider wird eine Standard-Google-Suche nach "Parkplatz zum Verkauf" derzeit rund 14,6 Millionen Ergebnisse liefern, die für Sie nahezu wertlos sind. Wörter wie "Verkauf" und "Parkplatz" kommen in einer Million verschiedener Suchen vor und Sie werden nie einen Parkplatz finden, wenn Sie versuchen, durch 100 Seiten von mittelmäßigen Ergebnissen zu waten. Stellen Sie also Google für sich ein, indem Sie die von Google verwendeten Suchbegriffe und Begriffe, die Sie ausschließen möchten, beherrschen. Die Suche nach [„parking lot for sale“ – „parking lot sale“] wird nur den genauen Ausdruck "Parkplatz zum Verkauf" suchen und den lästigen "Parkplatzverkauf" ausschließen, an dem wir nicht interessiert sind. Statt der 14,6 Millionen Suchergebnisse haben Sie jetzt eine besser verdauliche 262 Ergebnisse. Suchtechniken wie diese ermöglichen es Ihnen, schnell und effektiv nach genau dem zu suchen, was Sie suchen (sogar Standorte), ohne sich jemals für einen kommerziellen Auflistungsservice anzumelden oder einen zeitverschwendenden Broker zu kontaktieren. Das Auffinden von kommerziellen Inseraten ist zwar die einfachste Forschung, aber es führt zu den schwächsten Ergebnissen, da einige dieser Immobilien von einem Makler aufgelistet werden – was Sie um jeden Preis vermeiden möchten.

Automatisieren Sie Ihre Suche

Sobald Sie Ideen entwickelt haben, bei denen Sie und andere bezahlen, um zu parken, können Sie Google erneut mithilfe von Google Alerts für sich arbeiten lassen. Geben Sie Ihre Schlüsselwörter mit den richtigen Formulierungen und Ausschlüssen ein und richten Sie sie ein, wenn Sie die Informationen erhalten möchten. Sie können sogar location Keywords eingeben, um nur die geografischen Regionen zu durchsuchen, in denen Sie am meisten interessiert sind. Wenn Sie "Neues Gerichtsgebäude in X County" eingeben, werden Sie auf neue Informationen mit diesen Schlüsselwörtern hingewiesen. Benachrichtigungen werden Ihnen auch Ihre gewünschten Ergebnisse per E-Mail senden, so oft Sie möchten. Ich habe in meinem Posteingang immer wieder hervorragende Deals gefunden, die alle von Google Alerts automatisiert wurden.

"Besuchen" Sie das Gebiet

Sobald Sie Ihre Million gefunden haben Dollar-Idee durch die Suche nach Gebieten, wo Sie bezahlen würden, um zu parken (z. B. Land gegenüber einer Universität, die ihre Campus-Gebäude verdoppelt und Parkplätze sind bereits knapp), können Sie die Gegend von den Komfort Ihres eigenen Hauses mit Google Maps besuchen ( Siehst du ein Thema hier?). Dies zeigt Ihnen alles, was Sie über die Gegend wissen müssen. Mit Google Maps konnte ich beispielsweise ein potenzielles Los in einer Entfernung von 1.500 Meilen besuchen. Ich wollte es mir ansehen, weil es zu meinen Parametern passte (d. H. Ich wusste, dass es dringend ein Parken von Nachrichtenartikeln und anstehenden Bauarbeiten benötigte, die ich mit den oben genannten Tipps recherchierte). Ich wusste, dass bei einer schnellen Google Maps-Suche ein Stück Land frei war und ich auf den Tab "View Satellite" geklickt hatte, aber ich wusste nicht, wie es wirklich aussah – als ob ich dort wäre. Mit Google Maps Street View konnte ich sehen, dass das Grundstück tatsächlich leer war und die umliegenden Grundstücke voller Autos waren, in denen man es als bezahlte Parkplätze empfand!

Finden Sie das Land Besitzer

Sie haben Ihren Traumplatz gefunden, und Sie sind bereit ihn zu kaufen und früh in Rente zu gehen. Halten Sie sich auf, denn das Finden und Kontaktieren des Grundstücksbesitzers kann anstrengend sein. Wenn Sie Zugang zu jemandem in der Titel-Versicherung oder Treuhand-Branche haben, werden sie mehr als glücklich sein, eine Adresse zu führen und den Eigentümer für Sie zu finden (offensichtlich hoffen Sie auf das Konto, wenn Sie einen Kauf verfolgen). Wenn nicht, können Sie einfach die Website des Bezirksassessors nach dem Bezirk durchsuchen, in dem sich die Immobilie befindet. Die meisten sind automatisiert und Sie können nach Adresse, Kartensuche oder Paketnummern suchen.

Wenden Sie sich an den Landbesitzer

Es mag altmodisch erscheinen, aber sobald Sie das finden Kontaktinformationen des Eigentümers, kontaktieren Sie den Besitzer mit einem handadressierten Brief in der Post fallengelassen. Versuchen Sie nicht, den Besitzer anzurufen, ihm eine E-Mail zu senden oder ihn zu treffen. schreib einfach einen Brief. Wenn Sie nur ein paar potenzielle Parkplätze betrachten, können Sie sie von Hand schreiben; Wenn Sie viele betrachten, funktioniert ein gedruckter Brief, solange Sie ihn unterschreiben. Eine einfache Ein-Zeilen-Aussage, dass Sie daran interessiert sind, die Immobilie von ihnen zu kaufen, Sie sind kein Immobilienmakler, und Sie werden ihre Zeit nicht verschwenden, scheint die beste Antwort zu erhalten. Marktforschungsstudien stimmen alle überein, dass ein handadressierter Brief 10 zu 1 über ein computerbedrucktes Etikett geöffnet (und gelesen) wird.

An dieser Stelle werden Sie hoffentlich einen besorgten Besitzer kontaktieren und Ihnen anbieten, zu verkaufen sein scheinbar nutzloses Land. Land, das Sie aus Ihrer Forschung kennen, wird in den kommenden Monaten oder Jahren sehr gefragt sein. Der Deal ist das Thema eines anderen Artikels, aber jetzt wissen Sie, wo Sie suchen und potenzielle Parkplätze und Garagen vor allen anderen suchen können. Bewaffnet mit diesen wertvollen Informationen, werden Sie in der Lage sein, die Gewinne zu erzielen, die ein gut platziertes Los bringen kann. Viel Glück!

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HOME STAGING: Wie man Menschen in Immobilien verliebt Ein Praxishandbuch für Verkäufer von Immobilien

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Wie man Menschen in Immobilien verliebt – Ein Praxishandbuch für Verkäufer von Immobilien
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Was haben Mode, Autos, Einrichtung und Immobilien gemeinsam? Beim Kauf spielen Emotionen eine wichtige Rolle!
Kein Mensch verkauft seinen Gebrauchtwagen ungewaschen und voll mit persönlichen Dingen und eventuell noch mit dem Altpapier der letzten Wochen im Kofferraum. Auch Kekskrümel und Hundehaare werden entfernt und sogar noch Ledergeruch aufgesprüht. Jeder Autoverkäufer weiß, dass sein Auto dann bessere Chancen auf dem Gebrauchtwagenmarkt hat, wenn es möglichste neuwertig aussieht. Warum das so ist? Der Käufer eines Gebrauchtwagens erwirbt ein für ihn neues Auto und es sollte deshalb möglichst auch diesen Eindruck machen. Schließlich will er auch auf dieses Auto stolz sein – obwohl es „nur“ ein gebrauchtes ist.
Kein Einrichtungs- bzw. Möbelhaus scheut die Mühe, Musterzimmer zu gestalten und die Kunden damit zu inspirieren. Ansprechend und gekonnt dekorierte Schaufenster wecken Sehnsüchte nach geschmackvollem Wohnen oder gutem Aussehen. Keiner fühlt sich übrigens getäuscht, wenn alle Schaufensterpuppen Größe 34 tragen. Ist ja auch klar, dass man mit Größe 40 anders aussieht, aber darum geht es gar nicht. Wir wollen halt einfach verführt werden.
Sollte das nicht beim Produkt „Immobilie“ genauso sein? Wieso müssen Immobiliensuchende – im Fall von unbewohnten Immobilien – kahle, unrenovierte und schlecht beleuchtete Räume oder im Fall von noch bewohnten Immobilien – mit Schuhen zugestellte Flure, hochgeklappte Toiletten-Deckel, ungemachte Betten und die „persönlichen Vorlieben“ der Vorbesitzer in Kauf nehmen? Dafür gibt es doch wirklich keinen Grund, denn die in solchen Fällen erforderliche „Fantasie“ haben die wenigsten Kaufinteressenten – und werden nicht zu Käufern.
Vor dem Hintergrund, welcher Aufwand in anderen Lebensbereichen betrieben wird, um Konsumenten in Kauf-Stimmung zu bringen für den Kauf, treten die Autorinnen als…



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Wie man reich wird Kauf von Immobilien von Ihren Eltern ohne Geld und ohne Kredit

Sie können reich werden von der Wertsteigerung von Immobilien durch den Kauf von Immobilien von Ihren Eltern mit traditionellen oder kreativen Finanzierung, die möglicherweise oder nicht eine Anzahlung oder Gutschrift verlangen. Unabhängig davon, ob Sie zum ersten Mal ein Hauskäufer oder ein erfahrener Investor sind, können Sie jede Art von Immobilien von Ihren Eltern von einem Haus, in dem Sie wohnen, zu einem Investitionsobjekt erwerben, das Sie an Mieter vermieten. Im Folgenden finden Sie einige Gründe, warum Sie es schneller, einfacher und finanziell lukrativer finden können als andere.

Sie müssen kein komplettes Grundstück kaufen

Wenn du bei deinen Eltern kaufst, kannst du einen beliebigen Prozentsatz wie 10%, 50% oder 75% kaufen. Wenn Sie weniger als den vollen Preis bezahlen, haben Sie niedrigere Hypothekenzahlungen und der Kauf eines Hauses ist günstiger. Unabhängig davon, wie viel Prozent Sie besitzen, erhalten Sie immer noch die Vorteile von Wohneigentum wie Kapitalzuwachs, Hypothekenzinsenabzüge, Grundsteuerabzüge und Kapitalgewinnsteuerausschlüsse.

Sie können die Verantwortung mit Ihren Eltern teilen

Wenn Sie eine partielle Beteiligung an einer Immobilie kaufen, teilen Sie und Ihre Eltern die Verantwortung für den Besitz einschließlich der Hypotheken, die Sie tragen, die Grundsteuern, Wohngebäudeversicherung oder Wohneigentümerverbandsbeiträge und Wartung. Da Sie mehr als eine Person haben, die für eine Immobilie verantwortlich ist, können Sie sich im Krisenfall auf finanzielle Stärke verlassen.

Sie können Ihren Status vom Mieter zum Eigentümer erhöhen

Lebst du schon zu Hause ohne Miete oder Miete? Ist das so, warum kaufst du nicht in das Haus deiner Eltern, da du schon dort lebst und eine Kapitalbeteiligung an ihrem Eigentum bekommst? Dann lebst du nicht mehr bei deinen Eltern, sondern lebst in deinem Haus, das du mit deinen Eltern besitzt. Wenn Ihre Eltern mehr als eine Immobilie besitzen, können Sie in eine ihrer Zweit- oder Investmentliegenschaften investieren und alleine wohnen.

Sie müssen kein Darlehen von einer Bank bekommen

Wenn Sie bei Ihren Eltern kaufen, müssen Sie sich nicht für einen Kredit eines traditionellen Kreditgebers wie einer Bank mit Einkommens-, Vermögens- und Kreditanforderungen qualifizieren, da Ihre Eltern als Bank fungieren und Ihnen eine Finanzierung für den Verkäufer geben können Ihre Einkäufe

Sie können Ihr eigenes Hausdarlehen erstellen

Wenn Ihre Eltern als Bank agieren, können Sie günstige Darlehenskonditionen erhalten, indem Sie Ihren eigenen Zahlungsplan mit einem überschaubaren Darlehensbetrag, einem unter dem Markt liegenden Zinssatz und einer Kreditlaufzeit Ihrer Wahl strukturieren.

Sie benötigen keine Anzahlung

Im Gegensatz zu einer Finanzierung von einer Bank, die eine Vorauszahlungspflicht hat, kannst du bei deinen Eltern ohne Geld kaufen.

Du kannst Vermögenssteuer bekommen

Abhängig vom Staat, in dem du lebst, werden deine Grundsteuern möglicherweise nicht zu den aktuellen Werten neu bewertet, wenn du von deinen Eltern oder Großeltern kaufst, weil Eltern-Kind- und Großeltern-Enkel-Grundsteuer-Neubewertungsausschluss. Dies ist ein großer Vorteil, wenn Eltern und Großeltern seit vielen Jahren Eigentümer sind und Vermögenssteuern haben, die auf den Werten ihrer Immobilien zum Zeitpunkt ihrer Anschaffung basieren.

Du kannst Geschenke von deinen Eltern bekommen

Deine Eltern können dir Bargeld oder Aktiengeschenke für deine Einkäufe geben, die Hauptbeträge von Krediten reduzieren, die du ihnen schuldest, und dir erlauben, mit einem Rabatt zu kaufen. Jeder kann einer beliebigen Anzahl von Personen, die er wünscht, einen begrenzten Geldbetrag in einem beliebigen Jahr schenken, ohne dies dem Internal Revenue Service melden zu müssen. Auf diese Weise können Ihre Eltern Ihnen verkaufen, ohne dass Sie die gesamte Schuld, die Sie ihnen schulden, zurückzahlen müssen. Sie können Ihnen auch Geld bei Abschluss der Übertragung auf Ihre Abschlusskosten gutschreiben, indem Sie den Kredit von ihrem Verkaufserlös abziehen.

Sie können Ihre finanziellen Zulagen in eine Investition verwandeln

Wenn Sie Ihre Eltern finanziell ergänzen, weil sie nicht genug haben, um in ihrem Ruhestand oder aus irgendeinem anderen Grund weiter zu leben, können Sie Ihre Zulagen in eine Investition verwandeln, indem Sie in das Haus Ihrer Eltern kaufen und Hypothekenzahlungen an sie leisten . Infolgedessen haben Sie eine Kapitalbeteiligung und die Vorteile von Wohneigentum.

Sie können Vorteile erhalten, wenn Sie ein Immobilienmakler sind, der von Ihren Eltern kauft

Wenn Sie ein Immobilienmakler sind, können Sie bei Ihren Escrow-Zahlungen Bargeld von Ihren Eltern bekommen. Wenn genug Eigenkapital in einer Immobilie vorhanden ist, um bestehende Pfandrechte abzuzahlen und Ihnen eine Provision zu zahlen, können Sie ein traditionelles Darlehen erhalten, um eine Beteiligung an Ihrem Elternobjekt zu erwerben und eine Provision für sich selbst als Käufer oder sowohl Sie als auch Ihre erhalten Eltern als Käufer und Verkäufer

Du kannst immer noch reich werden, wenn deine Eltern keine Option sind

Wenn deine Eltern keine Kaufoption haben, wähle den Kauf von anderen Familienmitgliedern und anderen Verkäufern. Sie können eine Teilbeteiligung an Immobilien erwerben und Verkäuferfinanzierungen nutzen, um Ihre Einkäufe zu erleichtern. Denken Sie darüber nach, sich mit Geschwistern, Freunden, Mitbewohnern oder anderen Käufern zusammenzuschließen, um Ihre Kaufkraft zu erhöhen.

Es kann einfacher sein, von Eltern zu kaufen als von Fremden

Es gibt eine Fülle von Ressourcen in unseren eigenen Familien, aber viele von uns übersehen diese Tatsache, weil wir versuchen, selbst finanziellen Erfolg zu erzielen. Weil deine Eltern ihr ganzes Leben lang gearbeitet haben, um das zu erreichen, was sie haben, ist eines der klügsten Dinge, die du tun kannst, mit deinen Eltern zu arbeiten und auf ihrem Erfolg aufzubauen.

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Kreditwirtschaftliche Wertermittlungen: Typische und atypische Beispiele der Immobilienbewertung

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Consultative Selling Vs Traditional Selling

Ich würde gerne etwas Zeit mit Ihnen über den Prozess des beratenden Verkaufs reden, aber ich glaube, dass wir zuerst definieren müssen, was konsultatives Verkaufen ist. Für die meisten neuen Verkäufer ist Verkaufen ein Verkauf – aber das ist einfach nicht der Fall.

In einem traditionellen Verkaufsumfeld haben Sie als Verkäufer ein Produkt, das Sie verkaufen müssen. Wenn Sie sich an einen potenziellen Kunden wenden, sind Sie bereit, alle Vorteile des Produkts selbst zu teilen und Ihren Kunden davon zu überzeugen, warum er einen Kauf tätigen sollte. Ihre Aufgabe ist es, den Kunden dahingehend zu manipulieren, dass er glaubt, dass er Ihr Produkt haben möchte, selbst wenn er es tatsächlich nicht benötigt.

Während des traditionellen Verkaufsprozesses behält der Verkäufer die Kontrolle über das Gespräch von Anfang bis Ende. Er stellt Fragen und trifft dann Annahmen, was der Klient braucht. Am Ende der Konversation kann er versuchen, festzustellen, ob er einen guten Job gemacht hat, den Kunden davon zu überzeugen, dass er das Produkt will.

Der konsultative Verkaufsprozess ist sehr unterschiedlich. Beratende Verkäufe sind bei weitem nicht so manipulativ wie traditionelle Verkäufe, wenn sie überhaupt so genannt werden können. Ein Verkäufer, der an einem konsultativen Verkaufsprozess beteiligt ist, braucht Zeit, um sich über den Kunden und seine Bedürfnisse zu informieren. Er stellt eine Menge Fragen und lässt dem Kunden genügend Zeit, sie zu beantworten, anstatt zu versuchen, den Kunden mit seinem eigenen Gedankengang in den Schatten zu stellen.

Das Ziel des beratenden Verkäufers ist es, festzustellen, was der Kunde braucht und dann Möglichkeiten zu zeigen, diese Bedürfnisse zu adressieren. Ich wiederhole, dass der Fokus hier auf der Notwendigkeit liegt, während der traditionelle Verkäufer davon abhängt, dass ein Kunde etwas möchte. Dies sind zwei sehr unterschiedliche Konzepte.

Nachdem wir beide Arten von Verkäufen definiert haben, haben wir die Grundlage für zukünftige Diskussionen gelegt. Bis dahin überlege dir deine Verkaufsmethoden und lass es mich wissen – nimmst du an traditionellen oder beratenden Verkäufen teil?

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Fix it und Flip it – Wie ich Geld auf Immobilien verloren habe

Ich habe eine Menge Leute kennengelernt, die Geld verloren haben, als sie ihre Häuser verkauften. In der Tat, ich bin einer dieser Leute, und es ist mir mehr als einmal passiert.

Es gibt eine Reihe von Faktoren kann einen finanziellen Verlust verursachen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, einschließlich der Notwendigkeit, an der zu verkaufen falsche Zeit aufgrund einer Scheidung oder einer drohenden Zwangsversteigerung oder eines Abschwungs auf dem lokalen Immobilienmarkt. Es ist jedoch auch üblich, Geld zu verlieren, indem einfach zu viele teure Änderungen am Haus vorgenommen werden, bevor es auf den Markt gebracht wird. So habe ich auf dem Immobilienmarkt Geld verloren, bevor ich aufschaute.

Mein schlagendster Fehler bei der Reparatur und dem Umschlag des Marktes war ein Haus, das ich in Spokane, Washington gekauft hatte. Wissend, was ich jetzt weiß, hätte ich mich darauf beschränkt, die Teppiche und die Küchen- und Badezimmereinrichtungen zu ersetzen, innen und außen zu malen und neue Geräte zu kaufen. Ich hätte wahrscheinlich auch die alten Fenster ersetzt, um den Ort schöner zu machen und den energiebewussten Käufer anzusprechen. Diese Korrekturen hätten innerhalb der zwei Jahre, in denen ich dort leben musste, leicht zu vermeiden sein können, um Kapitalertragsteuern zu vermeiden.

Da ich nicht wusste, was ich jetzt weiß, machte ich größere Renovierungen, einschließlich des Umziehens des Badezimmers. Ich habe die meiste Arbeit selbst gemacht, aber die Materialien allein kosten mehr, als ich zurückbekommen konnte, als das Haus verkauft wurde. Mit Ausnahme von Reparaturen, die am Haus gemacht wurden, um es für einen FHA-Kredit und das Bewässern des Grases geeignet zu machen, bezweifle ich, dass irgendeines meiner großen Projekte mir wirklich half, das Haus zu verkaufen oder seinen Wert zu erhöhen.

Wenn ein Haus ist eigentlich gesund, ohne strukturelle Schäden oder Insektenprobleme, der größte Grund, den es für weniger als seinen Wert verkaufen wird, ist in der Regel kosmetisch. Dies galt sicherlich für das Haus, das ich in Spokane gekauft hatte. Schmutziger Teppichboden und eine mit Spiegelfliesen belegte Wand im Wohnzimmer hielten die meisten Käufer davon ab, weiter ins Haus zu gehen. Ich konnte die kosmetischen Probleme hinter mir lassen und das Potenzial des Hauses sehen – aber meine Vorstellungskraft ging ein bisschen zu weit.

Der Grundriss war merkwürdig und etwas unbequem, aber das Badezimmer dort zu lassen, wo es war, wäre weit gewesen rationeller, finanziell. Warum habe ich das nicht getan? Weil meine Emotionen und meine Nist-Instinkte an die Macht kamen und jeden Gedanken an zukünftigen Gewinn oder Verlust verdrängt haben.

Seien wir ehrlich – die meisten Menschen kaufen ihre Häuser nicht in der Absicht, Profit zu machen, obwohl sie es sicher tun Ich hoffe, das Haus wird eine gute Investition sein. In der Tat kann der emotionale Stress, der durch den Kauf eines Hauses und den Umzug in ihn verursacht wird, ausreichen, um den Gedanken, sich ein paar Jahre später wieder zu bewegen, vollständig zu löschen. Ich kenne jedoch mehrere Familien, die einen sehr guten Lebensunterhalt durch den Kauf von unterbewerteten Häusern, das Leben in ihnen und das Reparieren von Häusern gemacht haben und diese dann verkaufen, wenn das IRS ihnen erlauben wird, dies ohne zusätzliche Steuern zu tun. Offensichtlich ändern diese Leute keine Änderungen an diesen Häusern, ohne sorgfältig über das Endergebnis nachzudenken.

Nach meinem Spokane-Abenteuer beschloss ich, aus meinen Fehlern zu lernen und herauszufinden, wie man auf Häuser nicht mehr Geld verliert. Ich lese Bücher von Autoren, die Erfahrung im Reparieren und Spiegeln von Häusern haben – und lese sie dann noch einmal. Als ich sah, dass die meisten Umbauprojekte ihre Kosten beim Verkauf des Hauses fast nie wieder wettmachen, war ich ein wenig geschockt, denn ich hatte mich zu irgendeinem Zeitpunkt fast jeden Fehlers auf der Liste schuldig gemacht. Ich kenne viele Leute, die auch die gleichen Fehler gemacht haben, auch wenn sie diese Umbauprojekte mit der Absicht begannen, den Wert ihrer Häuser zu erhöhen.

Als ich mein nächstes Haus kaufte, behielt ich diese Liste sehr fest in Verstand. Zum Beispiel brauchte meine Küche dringend eine Generalüberholung (oder so glaubte ich), und sie war viel zu klein. Ich beschäftigte mich mit den neuesten Magazinen für Wohnaccessoires, und mir kamen Ideen in den Sinn. Ich dachte daran, ein paar Wände auszuknocken, und ich versuchte sogar, mir vorzustellen, dass ich das Haus erweitern könnte, um die Küche größer zu machen. Neue Schränke wurden benötigt, und neue Geräte …

Am Ende malte ich die Küchenschränke und ersetzte das Waschbecken durch ein neues, das ich bei Ikea gekauft hatte. Ich bedeckte die ausgeschlagenen orangefarbenen Resopal-Counter mit bedrucktem Baumwollstoff und umhüllte sie mit vielen Schichten wasserbasierten Verathane, die Holzböden schützen sollten. Die komplette "Umgestaltung" kostete weniger als 400 Dollar, im Gegensatz zu den Tausenden von Dollar, die ich ausgegeben hätte, wenn ich meinen Träumen von einer "perfekten" Küche gefolgt wäre. Da das Haus innerhalb von zwei Wochen zu einem sehr guten Preis verkauft wurde, machte es meinem Käufer offensichtlich nichts aus, dass die Küche meiner Vorstellung von perfekt nicht entsprach. Weil ich meine Kosten niedrig gehalten habe, habe ich mit dem Verkauf einen guten Gewinn gemacht.

Hätte ich das Haus für mehr Geld verkaufen können, wenn die Küche umgebaut und erweitert worden wäre? Vielleicht, aber nicht genug, um die Kosten für den Umbau zu decken. Obwohl die National Association of Realtors eine Küche umbauen als eines der Projekte, die ein Haus am meisten erhöhen, empfehlen sie immer noch, dass Sie erwarten sollten, nur 80% der Kosten zurück zu bekommen. Wenn Ihre neue Küche viel schicker, größer und teurer ist als jede andere Küche in der Nachbarschaft, wird die Rendite noch geringer ausfallen. Eine vollständige Umgestaltung der Küche kann Tausende von Dollars kosten, so dass die 20%, die du nicht zurückbekommst, ein großer Teil der Veränderung sein können.

Bedeutet das, dass du keine Änderungen an deinem Haus vornehmen solltest, die das machen würden du Glückliche? Überhaupt nicht, besonders wenn Sie vorhaben, dort viele Jahre zu leben. Aber es lohnt sich, sich mit Ihrem Ehepartner oder Partner zusammen zu setzen, bevor Sie Ihre Umgestaltungspläne erstellen, genau bestimmen, wie lange Sie im Haus bleiben und dann über die finanziellen Auswirkungen des Umgestaltungsprojekts nachdenken. Selbst wenn Sie sich selbst nicht für einen professionellen Hausflipper halten, könnte es sich lohnen, ein bisschen langsamer zu werden und Wege zu finden, das Haus zu verbessern, ohne Geld auszugeben, das Sie nie wieder sehen werden. Als Bonus könnte Ihre Familie in der Lage sein, den Stress und die Störung des ganzen Umbaus zu vermeiden.

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Immobilieninvestment in den USA: Chancen erkennen und Risiken vermeiden (German Edition)

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Can Store Closing Zeichen reduzieren Verkäufe?

Angenommen, Sie möchten Ihr Geschäft schließen, ob Sie in Rente gehen, der Markt ist hart oder einfach nur bereit, etwas anderes zu machen. Die Beseitigung von Lagerbeständen im Wert von Zehntausenden von Dollars ist leichter gesagt als getan.

Erste Idee, die bei vielen Einzelhandelsunternehmern auftaucht?

Ausverkauf. Nun, in der Tat ist diese Art von Verkauf die Antwort auf die Liquidation Inventar schnell, aber einfach ein paar going out of Business-Verkaufsschilder auf Ihre Windows wird nicht Inventar verkaufen. In der Tat sind die Zeichen für sich kontraproduktiv.

Wie so?

Wenn Verbraucher ein solches Zeichen sehen, schreit es nur eine Sache ab, "handelt". Für Sie ist es ein Verkauf, aber für sie ist die Gelegenheit, ihre Gier zu befriedigen und alles zu kaufen, was sie für den Großhandel oder weniger können. Sie erwarten, dass alles um 70% bis 80% reduziert wird, aber das ist nicht das, was Sie als Geschäftsinhaber wollen.

Überhaupt nicht. Was macht den Unterschied zwischen jemandem, der ein erfolgreiches Ladengeschäft betreibt, und jemandem, der am Ende schlechter abschneidet?

Einfach, das nennt man Strategie.

Schau auf ein paar Ladenschilder auf deinem Windows wird Ihnen Traffic bringen, aber es ist wahrscheinlich nicht der Traffic, den Sie wollen. Das ist aber immer noch eine kritische Komponente für einen erfolgreichen Verkauf, und Sie müssen wissen, wie man es richtig macht.

Die Schilder an den Fenstern alleine reichen nicht aus. Stattdessen musst du dafür sorgen, dass die Leute es sehen und ihm folgen können.

Hast du jemals ein offenes Hauszeichen gesehen, als du durch die Vororte gefahren bist? Einige dieser Agenten sind wirklich gut darin, Zeichen an jedem möglichen Punkt zu platzieren, an dem sie Verkehr verlieren können und andere nicht. Ich weiß nicht, ob das an einem Budgetmangel liegt, aber etwas so Einfaches kann den Unterschied zwischen einem erfolgreichen und einem nicht erfolgreichen Verkauf ausmachen.

Nun, wenn Ihr Laden schließt zieht die falschen Leute an, wie bekommt man die richtigen Leute? Der erste Ort ist Ihre Kundendatenbank.

Es gibt einen großen Fehler, den Menschen machen, wenn sie ihren eigenen Kunden erzählen, dass sie aus dem Geschäft ausscheiden, und das ist Timing.

Sie wollen es nicht erzählen alle gleichzeitig, was die meisten Unternehmer tun.

Zuletzt haben wir Schulden. Leider schließen viele Geschäftsinhaber ihre Geschäfte und haben große Schulden, die sie auszahlen müssen. Heimlich haben viele Geschäftsinhaber ihre Geschäfte geschlossen und alle Schulden los und viele Male Gewinn gemacht wegen dieses einen Trinkgelds, das ich teilen werde.

Wenn du aus dem Geschäft gehst, kannst du verhandeln Ihre Schulden 10 Mal besser, aber Sie müssen es zur richtigen Zeit und in der richtigen Weise tun. Wenn Sie nicht wissen, wann Sie das tun sollen, kann ich Ihnen sagen, dass Sie es wahrscheinlich zu früh tun werden.

Leider gibt es keine feste Zeit, die ich mit Ihnen teilen kann, sonst würde ich es tun. Es hängt alles von deinem Inventar und deiner spezifischen Situation ab.

Folgendes möchte ich dir daraus entnehmen. Wenn du vorhast, einen Laden zu verkaufen, der den Verkauf selbst beendet, kann ich fast garantieren, dass du es nicht annähernd so gut machst, als würdest du einen Profi einstellen, der das für dich macht.

Ich habe gerade einen getroffen das seit 25 Jahren und ich dachte mir. Das Ausgehen ist nicht etwas, das man jeden Tag macht. In der Tat ist es normalerweise ein einmaliges Ereignis und es gibt einfach keinen Weg, den du fast so gut machen kannst wie jemand, der das seit Jahren getan hat!

Jetzt, bevor du irgendeinen Profi anstellst, lass mich geben Sie einen Tipp für jemanden, der Ihnen dabei hilft. Sie wollen keine Liquidationsunternehmen, die nur Ihren Großhandel kaufen wollen. Sie möchten jemanden, der sich auf die Ausführung dieser Verkäufe spezialisiert hat und auf Leistung basiert. Mit anderen Worten, sie werden nicht bezahlt, es sei denn, Sie haben Erfolg.

Das allein wird 90% der Unternehmen herausfiltern und Ihnen eine gute Chance auf Erfolg geben. Meist wird sich ihr Honorar um ein Vielfaches amortisieren.

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Ein kompletter Leitfaden für Restaurant-Immobilien-Investments

Restaurants sind ein beliebtes Gewerbeobjekt für viele Investoren, weil:

  1. Mieter unterzeichnen oft eine sehr lange Zeit, z. 20 Jahre absolute Triple Net (NNN) Leasing. Dies bedeutet, dass die Mieter neben der Miete auch Grundsteuern, Versicherungen und alle Instandhaltungskosten bezahlen. Das einzige, was der Investor bezahlen muss, ist die Hypothek, die wiederum einen sehr vorhersehbaren Cashflow bietet. Es gibt keine oder nur wenige Vermieterpflichten, da der Mieter für die Wartung verantwortlich ist. Dies ermöglicht dem Investor mehr Zeit, wichtige Dinge im Leben zu tun, z.B. in den Ruhestand gehen. Sie müssen nur den Mietscheck zur Bank bringen. Dies ist einer der Hauptvorteile bei der Investition in ein Restaurant oder eine Single-Tenant-Immobilie.
  2. Ob reich oder arm, Menschen müssen essen. Amerikaner essen häufiger, weil sie zu beschäftigt sind, um die Töpfe und Pfannen danach zu kochen und zu reinigen, was oft der schlimmste Teil ist! Laut der National Restaurant Association umfasst die Restaurantbranche des Landes derzeit 937.000 Restaurants und soll 2007 einen Umsatz von 537 Milliarden Dollar erzielen, verglichen mit nur 322 Milliarden Dollar im Jahr 1997 und 200 Milliarden Dollar im Jahr 1987 (in aktuellen Dollars). Im Jahr 2006 wurden für jeden Dollar, den Amerikaner für Nahrungsmittel ausgeben, 48 Cent in Restaurants ausgegeben. Solange es auf der Erde Zivilisation gibt, gibt es Restaurants und der Investor wird sich wohl fühlen, dass die Immobilie immer sehr gefragt ist.
  3. Sie wissen, dass Ihre Mieter Ihr Eigentum sehr gut pflegen, weil es in ihrem Interesse ist. Wenige Kunden wollen, wenn überhaupt, in ein Restaurant gehen, das auf dem Parkplatz ein schmutziges Badezimmer und / oder Müll hat.

Restaurants sind jedoch aus Investitionssicht nicht gleich

Franchised versus Independent

Man hört oft, dass 9 von 10 neuen Restaurants im ersten Jahr ausfallen werden; Dies ist jedoch nur ein städtischer Mythos, da es hierzu keine schlüssigen Studien gibt. Es gibt nur eine Studie von Associate Professor of Hospitality, Dr. HG Parsa von der Ohio State University, die neue Restaurants in der Stadt Columbus, Ohio im Zeitraum von 1996 bis 1999 verfolgt ( Note : Sie sollten nicht zeichnen Die Schlussfolgerung, dass die Ergebnisse überall sonst in den USA oder in anderen Zeiträumen gleich sind. Dr. Parsa bemerkte, dass Fischrestaurants die sichersten Unternehmungen seien und dass mexikanische Restaurants die höchste Ausfallrate in Columbus, Ohio, haben. Seine Studie fand auch 26% der neuen Restaurants geschlossen im ersten Jahr in Columbus, OH von 1996 bis 1999. Neben wirtschaftlichen Scheitern, schließen die Gründe für Restaurants Schließen Scheidung, schlechte Gesundheit und die Bereitschaft, immense Zeit in Richtung Betrieb des Unternehmens zu verbringen. Basierend auf dieser Studie, kann es sicher sein vorauszusagen, dass je länger das Restaurant im Geschäft war, desto wahrscheinlicher wird es das folgende Jahr funktionieren, so dass der Vermieter die Miete erhalten wird.

Für Franchise Restaurants, ein Franchise-Nehmer muss einen bestimmten Mindestbetrag an nicht geliehenen Barmittel haben, z 300.000 Dollar für McDonald's, um sich zu qualifizieren. Der Franchisenehmer muss eine einmalige Franchisenehmergebühr in Höhe von 30.000 bis 50.000 US-Dollar bezahlen. Darüber hinaus hat der Franchisenehmer Lizenzgebühren und Werbegebühren in Höhe von etwa 4% bzw. 3% des Umsatzes zu entrichten. Im Gegenzug erhält der Franchise-Nehmer Schulungen, wie er ein bewährtes und erfolgreiches Geschäft aufbauen und betreiben kann, ohne sich um den Marketing-Teil kümmern zu müssen. Als Ergebnis erhält ein Franchise-Restaurant Kunden, sobald das offene Zeichen angebracht ist. Sollte der Franchisenehmer das Geschäft am Standort nicht führen, kann die Franchise den aktuellen Franchisenehmer durch einen neuen ersetzen. Der König der Hamburger Franchise-Restaurants ist die Fast-Food-Kette McDonald's mit mehr als 32000 Standorten in 118 Ländern (ca. 14.000 in den USA) ab 2010. Es hat 34,2 Milliarden Dollar Umsatz im Jahr 2011 mit einem Durchschnitt von 2,4 Millionen Dollar Umsatz pro US-Standort . McDonald's erzielt derzeit einen Marktanteil von über 50% des US-amerikanischen Hamburger-Restaurant-Marktes mit einem Volumen von 64 Milliarden US-Dollar. Der Umsatz ist in den letzten 5 Jahren um 26% gestiegen. Dahinter liegt Wendys (durchschnittlicher Umsatz von 1,5 Millionen US-Dollar) mit 8,5 Milliarden US-Dollar Umsatz und 5904 Geschäften. Burger King steht an dritter Stelle (durchschnittlicher Umsatz von $ 1,2 Mio.) mit $ 8,4 Mrd. im Verkauf, 7264 Geschäften und 13% des Hamburger-Restaurant-Marktanteils (unter allen Restaurantketten belegt Subway Platz 2 mit $ 11,4 Mrd. Umsatz, 23.850 Geschäften und Starbucks Nummer 3 mit 9,88 $ Umsatz und 11.158 Geschäfte). Der Erfolg von McDonald's ist offenbar nicht das Ergebnis dessen, wie lecker der Big Mac schmeckt, sondern etwas anderes, das komplexer ist. Laut einer Umfrage unter 28.000 Online-Abonnenten des Magazins Consumer Report sind McDonald's Hamburger die letzten unter 18 nationalen und regionalen Fast-Food-Ketten. Es erhielt eine Punktzahl von 5,6 auf einer Skala von 1 bis 10 mit 10 als die beste, hinter Jack In the Box (6.3), Burger King (6.3), Wendys (6.6), Sonic Drive In (6.6), Carls Jr (6.9 ), Back Yard Burgers (7,6), Five Guys Burgers (7,9) und In-N-Out Burgers (7,9)

Fast-Food-Ketten neigen dazu, neue Trends schneller zu erkennen. Zum Beispiel sind sie schon um 5 Uhr geöffnet, da die Amerikaner ihr Frühstück immer früher kaufen. Sie verkaufen auch mehr Cafe; Latté; Frucht-Smoothies, um mit Starbucks und Jumba Juice zu konkurrieren. Sie sehen auch mehr Salate auf der Speisekarte. Dies gibt den Kunden mehr Gründe, in Fast-Food-Restaurants vorbeizuschauen und sie für verschiedene Kunden attraktiver zu machen.

Bei unabhängigen Restaurants dauert es oft eine Weile, bis die Kunden vorbeikommen und das Essen probieren. Diese Betriebe sind in den ersten 12 Monaten der Eröffnung besonders hart im Nehmen, besonders bei Besitzern mit minimaler oder keiner nachgewiesenen Erfolgsbilanz. Im Allgemeinen sind "Mom and Pop" -Restaurants aufgrund anfänglich schwacher Einnahmen riskante Investitionen. Wenn Sie sich entscheiden, in ein Restaurant ohne Markenbezeichnung zu investieren, stellen Sie sicher, dass die Rendite proportional zu den Risiken ist, die Sie eingehen werden.

Manchmal ist es nicht leicht zu sagen, ob ein Restaurant ein Markenname ist oder Nicht-Markenname. Einige Restaurantketten betreiben nur oder sind in einer bestimmten Region beliebt. Zum Beispiel ist die Restaurantkette WhatABurger mit über 700 Standorten in 10 Bundesstaaten eine sehr beliebte Fast-Food-Restaurantkette in Texas und Georgia. Allerdings ist es an der Westküste ab 2012 noch unbekannt. Markenketten haben tendenziell eine Website mit allen Standorten und weiteren Informationen. Wenn Sie also eine Restaurant-Website von Google oder Yahoo finden, können Sie schnell erkennen, ob ein unbekannter Name ein Markenname ist oder nicht. Sie können auch grundlegende Verbraucherinformationen über fast alle Kettenrestaurants in den USA auf Wikipedia erhalten.

Die zehn am schnellsten wachsenden Ketten in 2011 mit Verkäufen über $ 200 Million

Laut Technomic sind die 10 am schnellsten wachsenden Restaurantketten hinsichtlich der Umsatzveränderung von 2010 bis 2011:

  1. Five Guys Burgers and Fries mit 921 Millionen US-Dollar Umsatz und 32,8% Veränderung.
  2. Chipotle Mexican Grill mit 2.261 Milliarden US-Dollar Umsatz und 23.4% Veränderung.
  3. Jimmy Johns Gourmet Sandwich Shop mit 895 Millionen US-Dollar Umsatz und 21,8% Veränderung.
  4. Hofhaus mit 262 Mio. $ Umsatz und 21,5% Veränderung.
  5. Firehouse Subs mit 285 Millionen US-Dollar Umsatz und 21,1% Veränderung.
  6. BJ's Restaurant & Brewhouse mit $ 621 Mio. Umsatz und 20,9% Veränderung.
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar mit $ 2.045B Umsatz und 20.1% Veränderung.
  8. Raising Cane's Chicken Fingers mit 206 Millionen US-Dollar Umsatz und 18,2% Veränderung.
  9. Noodles & Company mit 300 Millionen US-Dollar Umsatz und 14,9 Prozent Wechsel von.
  10. Wingstop mit 382 Mio. $ Umsatz und 22,1% Wechsel

Miet- & Pachtgarantie

Die Pächter unterschreiben oft ein langfristiges Absolute Triple Net (NNN) Leasing. Dies bedeutet, dass neben der Grundmiete auch alle Betriebskosten bezahlt werden: Grundsteuern, Versicherungs- und Instandhaltungskosten. Für Anleger ist das Risiko von Unsicherheiten bei Instandhaltungskosten beseitigt und ihr Cashflow ist vorhersehbar. Die Mieter können die Miete auch mit eigenem oder Firmenvermögen garantieren. Für den Fall, dass sie das Geschäft schließen müssen, werden sie die Miete für die Dauer des Mietvertrags weiter zahlen. Im Folgenden finden Sie einige Dinge, die Sie über die Mietgarantie wissen müssen:

  1. Generell gilt, je stärker die Garantie, desto geringer ist die Rendite Ihrer Investition. Die Garantie von McDonald's Corporation mit einem starken "A" S & P Unternehmensrating einer Aktiengesellschaft ist viel besser als eine kleine Firma, die einem Franchisenehmer mit ein paar Restaurants gehört. Folglich bietet ein Restaurant mit einem McDonald's-Firmenmietvertrag normalerweise eine niedrige Deckelung von 4,5-5% (Investitionsrendite im 1 st Besitzjahr), während McDonald's eine Franchisenehmergarantie hat (über 75% der McDonalds-Restaurants sind im Besitz) von Franchisenehmern) kann 5-6% Cap anbieten. Stellen Sie also die Höhe der Risiken fest, die Sie eingehen möchten, da Sie bei einer Investition nicht sowohl geringe Risiken als auch hohe Renditen erzielen.
  2. Manchmal wird eine Franchise mit mehreren Standorten eine Muttergesellschaft bilden, die alle Restaurants besitzt. Jedes Restaurant wiederum gehört einer Limited Liabilities Company (LLC), um die Muttergesellschaft von Verbindlichkeiten zu schützen. Die Mietgarantie der Single-Entity-LLC bedeutet also nicht viel, da sie nicht viel Vermögen hat.
  3. Eine gute, lange Garantie macht eine Zitrone nicht zu einem guten Auto. In ähnlicher Weise macht eine starke Garantie ein lausiges Restaurant nicht zu einer guten Investition. Es bedeutet nur, dass der Mieter sich bemühen wird, Ihnen die Miete zu zahlen. Urteile also nicht primär über die Garantie.
  4. Die Garantie ist gut, bis die Firma, die sie garantiert, Konkurs meldet. Zu dieser Zeit reorganisiert das Unternehmen seine Aktivitäten, indem es Standorte mit niedrigen Umsätzen schließt und die guten Standorte (d. H. Diejenigen mit starken Umsätzen) hält. Es ist also wichtiger für Sie, eine Immobilie an einem guten Ort zu wählen. Wenn es eine schwache Garantie gibt (z. B. von einer kleinen privaten Firma), erhalten Sie doppelte Vorteile: pünktliche Mietzahlung und hohe Rendite.
  5. Wenn du in ein "Mom & Pop" -Restaurant investierst, vergewissere dich, dass alle Prinzipien, z. sowohl Mutter als auch Pop, garantieren den Mietvertrag mit ihren Vermögenswerten. Die Garantie sollte von einem Anwalt überprüft werden, um sicherzustellen, dass Sie gut geschützt sind.

Lage, Lage, Lage

Ein mieses Restaurant darf gut in einer guten Lage, während diejenigen mit einer guten Speisekarte an einem schlechten Ort versagen können. Ein guter Standort wird hohe Einnahmen für den Betreiber generieren und ist Ihnen als Anleger in erster Linie wichtig. Es sollte diese Eigenschaften haben:

  1. Hohes Verkehrsaufkommen : Dadurch werden mehr Kunden in das Restaurant gelockt und dadurch hohe Einnahmen erzielt. So ist ein Restaurant am Eingang eines regionalen Einkaufszentrums oder einer Disney World, eines großen Einkaufszentrums oder von Colleges immer wünschenswert.
  2. Gute Sicht und Beschilderung : Hohes Verkehrsaufkommen muss von guter Sicht von der Straße begleitet sein. Dies minimiert die Werbekosten und ist eine ständige Erinnerung an die Besucher.
  3. Leichtigkeit des Ein- und Ausstiegs : Ein Restaurant an einer Einbahnstraße, die parallel zu einer Autobahn verläuft, wird viel Verkehr bekommen und hat gute Sicht, aber keine gute Lage. Es ist schwer für potenzielle Kunden, zurück zu kommen, wenn sie den Eingang verpassen. Außerdem ist es nicht möglich, links abzubiegen. Auf der anderen Seite ist das Restaurant direkt an der Autobahnausfahrt für die Kunden bequemer.
  4. Ausgezeichnete Demografie : Ein Restaurant sollte in einem Gebiet mit einer großen, wachsenden Bevölkerung und hohen Einkommen gut abschneiden, da es mehr Menschen mit Geld zum Ausgeben gibt. Das Geschäft sollte mehr und mehr Einkommen für steigende Mietpreise generieren.
  5. Viele Parkplätze : Meist verkettete Restaurants haben einen eigenen Parkplatz, um die Kunden zu Stoßzeiten unterzubringen. Wenn der Kunde innerhalb weniger Minuten keinen Parkplatz findet, besteht die Gefahr, dass er den Parkplatz verlässt und / oder nicht so oft zurückkommt. Ein typisches Fast-Food-Restaurant benötigt etwa 10 bis 20 Parkplätze pro 1000 Quadratfuß Fläche. Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonald's benötigt mehr Parkplätze als Restaurants, z.B. Olive Garden
  6. Hoher Verkaufserlös : Allein die jährlichen Bruttoeinnahmen sagen nicht viel aus, da größere Restaurants – im Verhältnis zu Quadratmeterzahl – tendenziell höhere Einnahmen haben. Das Rent-zu-Umsatz-Verhältnis ist also ein besseres Maß für den Erfolg. Zur weiteren Diskussion verweisen wir auf das Verhältnis von Mieten zu Einnahmen in der Due-Diligence-Abteilung.
  7. Hohe Einstiegshürden : Das bedeutet einfach, dass es aus verschiedenen Gründen nicht einfach ist, diesen Standort in der Nähe zu replizieren: Das Gebiet hat einfach kein entwickelbares Land mehr, oder der Masterplan lässt es nicht mehr zu Bau von Gewerbeimmobilien, oder es ist teurer, eine ähnliche Eigenschaft aufgrund der hohen Kosten für Land und Baumaterialien zu bauen. Aus diesen Gründen wird der Mieter den Mietvertrag verlängern, wenn das Geschäft profitabel ist.

Finanzierungsüberlegungen

Im Allgemeinen der Zinssatz ist ein bisschen höher als der Durchschnitt für Restaurants aufgrund der Tatsache, dass sie Single-Tenant-Eigenschaften sind. Für die Kreditgeber gibt es ein wahrgenommenes Risiko, denn wenn das Restaurant geschlossen wird, könnten Sie möglicherweise 100% Ihres Einkommens aus diesem Restaurant verlieren. Kreditgeber bevorzugen auch nationale Marken-Restaurants. Darüber hinaus werden einige Kreditgeber nicht an ausländische Investoren Kredite vergeben, insbesondere wenn sich die Restaurants in kleineren Städten befinden. Es kann also eine gute Idee für Sie sein, in einem Franchise-Restaurant in großen Ballungsgebieten zu investieren, z. Atlanta, Dallas. Im Jahr 2009 ist es aufgrund des angespannten Kreditmarktes eine ziemliche Herausforderung, die Finanzierung von Restaurantankäufen zu erhalten, vor allem für Tante-Emma-Läden und regionale Restaurants. Allerdings scheinen sich die Dinge im Jahr 2010 ein wenig verbessert zu haben. Wenn Sie den besten Kurs und die besten Konditionen für den Kredit erhalten möchten, sollten Sie sich an nationale Franchise-Restaurants in großen U-Bahnen halten.

Wenn der Cap-Satz höher ist als der Zinssatz des Darlehens, z Cap Rate ist 7,5%, während der Zinssatz 6,5% ist, dann sollten Sie in Betracht ziehen, so viel wie möglich zu leihen. Sie erhalten 7,5% Rendite auf Ihre Anzahlung plus 1% Rendite für das Geld, das Sie ausleihen. Daher wird Ihre Gesamtrendite (Cash-in-Cash) höher als die Cap-Rate sein. Da die Inflation in naher Zukunft aufgrund steigender Treibstoffkosten voraussichtlich höher sein wird, ist das Geld, das Sie zur Finanzierung Ihres Kaufs leihen, weniger wert. Daher ist es noch vorteilhafter, die Hebelwirkung jetzt zu maximieren.

Due Diligence Investigation

Sie sollten diese Faktoren berücksichtigen, bevor Sie sich für den Kauf entscheiden:

  1. Finanzinformationen des Mieters : Das Restaurantgewerbe ist arbeitsintensiv. Der durchschnittliche Mitarbeiter erwirtschaftet jährlich nur rund 55.000 US-Dollar Umsatz. Die Kosten von Waren, z.B. Lebensmittel und Vorräte sollten etwa 30-35% der Einnahmen ausmachen; Arbeits- und Betriebskosten 45-50%; Miete ca. 7-12%. Überprüfen Sie daher die Gewinn- und Verlustabrechnungen, falls verfügbar, mit Ihrem Buchhalter. In der Gewinn- und Verlustrechnung kann das Kürzel EBITDAR erscheinen. Es steht für E Arnings B efore I ncome T Äxte, D Abschreibung (von Ausrüstung), A Stauerei (von Kapitalerhöhung), und R ent. Wenn Sie in der P & L eines Franchise-Restaurants keine Lizenzgebühren oder Werbekosten in der P & L eines unabhängigen Restaurants sehen, möchten Sie vielleicht den Grund dafür verstehen. Natürlich werden wir sicherstellen wollen, dass das Restaurant nach der Miete profitabel ist. Idealerweise möchten Sie einen Nettogewinn von 10-20% des Bruttoumsatzes sehen. In den letzten Jahren hat sich die Wirtschaft geschlagen. Infolgedessen haben Restaurants einen Rückgang der Bruttoeinnahmen von etwa 3-4% erlebt. Dies scheint die meisten, wenn nicht sogar alle Restaurants überall beeinflusst zu haben. Darüber hinaus kann ein neues Restaurant mehrere Jahre dauern, um ein potenzielles Umsatzziel zu erreichen. Erwarten Sie daher nicht, dass neue Standorte auch für verkettete Restaurants sofort profitabel sind.
  2. Kredithistorie des Mieters : Wenn der Mieter eine private Kapitalgesellschaft ist, können Sie möglicherweise die Kredithistorie des Mieters von Dun & Bradstreet (D & B) erhalten. D & B stellt den Paydex-Score bereit, den Geschäftsäquivalent von FICO, d. H. Persönliche Kredithistorie. Dieser Wert liegt zwischen 1 und 100, wobei höhere Werte für eine bessere Zahlungsleistung sprechen. Ein Paydex-Score von 75 entspricht einem FICO-Score von 700. Wenn Ihr Mieter also einen Paydex-Score von 80 hat, erhalten Sie die Mietschecks wahrscheinlich sofort.
  3. Verhältnis von Mieten zu Einnahmen : Dies ist das Verhältnis zwischen der Grundmiete und dem jährlichen Bruttoumsatz des Ladens. Es ist ein schneller Weg, um festzustellen, ob das Restaurant profitabel ist, d. H. Je niedriger das Verhältnis, desto besser der Standort. Als Faustregel gilt, dass dieses Verhältnis weniger als 10% betragen sollte, was darauf hindeutet, dass der Standort hohe Einnahmen erzielt. Wenn das Verhältnis weniger als 7% beträgt, wird der Betreiber sehr wahrscheinlich viel Geld verdienen, nachdem er die Miete bezahlt hat. Die Mietgarantie ist in diesem Fall wahrscheinlich nicht wichtig. Das Verhältnis von Mieteinnahmen zu Einnahmen ist jedoch keine präzise Methode, um festzustellen, ob der Mieter einen Gewinn erzielt oder nicht. Es berücksichtigt nicht den Grundsteueraufwand als Teil der Miete. Die Vermögenssteuern – berechnet als Prozentsatz des Schätzwerts – variieren von Staat zu Staat. Zum Beispiel in Kalifornien ist es etwa 1,25% des geschätzten Wertes, 3% in Texas und so hoch wie 10% in Illinois. Und so könnte ein Restaurant mit einer Rentabilität von 8% in einem Staat profitabel sein und in einem anderen jedoch Geld verlieren.
  4. Parkplätze : Restaurants benötigen tendenziell eine höhere Anzahl an Parkplätzen, da die meisten Gäste innerhalb eines kleinen Zeitfensters vorbeischauen. Sie benötigen mindestens 8 Parkplätze pro 1000 Quadratfuß (SF) Restaurantfläche. Fast-Food-Restaurants benötigen etwa 15 bis 18 Plätze pro 1000 SF.
  5. Beendigungsklausel : Einige der langfristigen Mietverträge geben dem Mieter die Option, den Mietvertrag zu kündigen, sollte ein Brand einen bestimmten Prozentsatz des Eigentums zerstören. Natürlich ist dies für Sie nicht wünschenswert, wenn dieser Prozentsatz zu niedrig ist, z.B. 10%. Stellen Sie also sicher, dass Sie den Mietvertrag gelesen haben. Sie möchten auch sicherstellen, dass die Versicherungspolice auch den Verlust an Mieteinnahmen für 12 bis 24 Monate deckt, falls das Anwesen durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird.
  6. Preis pro SF : Sie sollten ungefähr $ 200 bis $ 500 pro SF bezahlen. In Kalifornien müssen Sie eine Prämie, z. $ 1000 pro SF für Starbucks Restaurants, die normalerweise zu sehr hohen Preisen pro SF verkauft werden. Wenn Sie mehr als $ 500 pro SF für das Restaurant zahlen, stellen Sie sicher, dass Sie eine Rechtfertigung dafür haben.
  7. Miete pro SF : Idealerweise sollten Sie in eine Immobilie investieren, in der die Miete pro SF niedrig ist, z. $ 2 bis $ 3 pro SF pro Monat. Dies gibt Ihnen Raum, die Miete in der Zukunft zu erhöhen. Außerdem sorgt die niedrige Miete dafür, dass das Geschäft des Mieters rentabel ist, sodass er die Miete bezahlen wird. Starbucks zahlt in der Regel eine Premium-Miete von 2 bis 4 US-Dollar pro Monat, da sie sich oft an einem erstklassigen Standort mit viel Verkehr und hoher Sichtbarkeit befinden. Wenn Sie planen, in ein Restaurant zu investieren, in dem der Mieter monatlich mehr als 4 US-Dollar pro Person bezahlt, sollten Sie Ihre Entscheidung begründen, da es im Restaurantbetrieb schwer ist, Gewinne zu erzielen, wenn der Mieter höhere Mieten zahlt. Einige Restaurants können eine Prozentklausel haben. Dies bedeutet, dass der Betreiber neben der Mindestmiete auch einen Prozentsatz seiner Einnahmen bei Erreichen einer bestimmten Schwelle zahlt.
  8. Mieterhöhung : Ein Restaurant-Vermieter erhält in der Regel alle 5 Jahre eine Mieterhöhung von 2% oder 10% mehr. Als Investor sollten Sie 2% jährliche Mieterhöhung bevorzugen, weil 5 Jahre eine lange Zeit auf eine Gehaltserhöhung warten. Sie erhalten auch mehr Miete mit 2% jährlicher Steigerung als 10% Erhöhung alle 5 Jahre. Mit der steigenden Miete steigt auch der Wert Ihrer Investition. Der Wert des Restaurants basiert oft auf der Miete, die es erzeugt. Wenn die Miete erhöht wird, während die Marktkapitalisierung gleich bleibt, wird Ihre Investition an Wert gewinnen. Es gibt also keinen entscheidenden Vorteil für die Investition in ein Restaurant in einem bestimmten Gebiet, z. Kalifornien. Es ist wichtiger, ein Restaurant in einer großartigen Lage zu wählen.
  9. Mietvertragslaufzeit : Im Allgemeinen bevorzugen Investoren langfristige, z. 20 Jahre Pacht, damit sie sich keine Sorgen um neue Mieter machen müssen. Während einer Periode mit niedriger Inflation, z.B. 1% bis 2%, das ist in Ordnung. Wenn jedoch die Inflation hoch ist, z.B. 4% bedeutet dies, dass Sie technisch gesehen weniger Miete bekommen, wenn die Mietsteigerung nur 2% beträgt. Schließen Sie deshalb Immobilien nicht aus, die noch ein paar Jahre vom Mietvertrag entfernt sind, da ein starkes Aufwärtspotenzial besteht. Wenn der Mietvertrag ohne Optionen ausläuft, muss der Mieter möglicherweise eine viel höhere Marktmiete bezahlen.
  10. Risiken gegenüber Investitionsrenditen : Als Anleger mögen Sie Immobilien, die eine sehr hohe Rendite bieten, z. 8% bis 9% Cap-Rate. Und so könnte es sein, dass Sie von einem brandneuen Franchise-Restaurant angezogen werden, das von einem Entwickler zum Verkauf angeboten wird. In diesem Fall baut der Entwickler die Restaurants komplett mit Möbeln, Vorrichtungen und Ausrüstungen (FFEs) für den Franchisenehmer auf der Grundlage der Franchise-Spezifikationen. Der Franchise-Nehmer unterschreibt einen 20-Jahres-NNN-Mietvertrag, der eine sehr großzügige Miete pro SF, z. $ 4 bis $ 5 pro SF monatlich. Der neue Franchisenehmer ist dazu bereit, weil er kein Geld für die Gründung eines Unternehmens aufbringen muss. Die Anleger sind von der hohen Rendite begeistert; Dies kann jedoch eine sehr riskante Investition sein. Derjenige, der garantiert Geld verdient, ist der Entwickler. Der Franchisenehmer ist möglicherweise nicht bereit, in schwierigen Zeiten zu halten, da er kein Eigenkapital in der Immobilie hat. Sollte das Geschäft des Franchisenehmers scheitern, können Sie möglicherweise keinen Mieter finden, der bereit ist, eine solch hohe Miete zu zahlen, und Sie könnten ein leer stehendes Restaurant haben.
  11. Track Records des Betreibers : Das Restaurant, das von einem Betreiber mit 1 oder 2 kürzlich geöffneten Restaurants geführt wird, wird wahrscheinlich eine riskantere Investition sein. Auf der anderen Seite kann ein Betreiber mit 20 Jahren im Geschäft und 30 Standorten eher im nächsten Jahr sein, um die Miete zu bezahlen.
  12. Handelsplätze : Einige Restaurants werden mit Handelsplätzen verkauft, also schreibst du schriftlich, was im Verkauf enthalten ist.
  13. Fast-Food versus Sit-down : während Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonalds ist gut während des Abschwungs, Sit-down-Familien-Restaurants sind in der Regel aufgrund der höheren Preise und hohen Kosten für die Rezession empfindlicher. In diesen Restaurants kann der Umsatz im Jahresvergleich zweistellig sinken. In der Folge wurden während der Rezession viele Restaurants geschlossen. Wenn Sie in ein Restaurant mit Sitzgelegenheit investieren, sollten Sie eines in einem Gebiet mit hohem Einkommen und großer Bevölkerung wählen.

Sale & Lease Back

Manchmal kann der Restaurantbetreiber den Immobilienanteil verkaufen und das Objekt dann für lange Zeit zurückmieten, z 20 Jahre. Ein typischer Anleger würde sich fragen, ob sich der Betreiber in finanziellen Schwierigkeiten befindet, so dass er das Grundstück verkaufen muss, um seine Schulden zu begleichen. Es kann oder auch nicht der Fall sein; Dies ist jedoch eine schnelle und einfache Möglichkeit für den Restaurantbetreiber, die Aktien aus gutem Grund auszahlen zu lassen: Geschäftserweiterung. Natürlich könnte der Betreiber die Immobilie mit Auszahlung refinanzieren, aber das ist möglicherweise nicht die beste Option, weil:

  1. Er kann die Auszahlung nicht maximieren, da Kreditgeber in einer Refinanzierungssituation oft nur 65% des Immobilienwertes verleihen.
  2. Das Darlehen wird in der Bilanz, die oft nicht positiv gesehen wird, als langfristige Schuld ausgewiesen.
  3. Die Zinssätze sind möglicherweise nicht so günstig, wenn der Restaurantbetreiber keine starke Bilanz hat.
  4. Aufgrund des angespannten Kreditmarktes kann er keine Kreditgeber finden.

Sie sehen oft zwei verschiedene Auszahlungsstrategien, wenn Sie die vom Restaurant bezahlte Miete betrachten Betreiber:

  1. Konservative Marktmiete : Der Betreiber möchte sicherstellen, dass er eine niedrige Miete zahlt, damit sein Restaurantgeschäft gute Chancen hat, profitabel zu sein. Er bietet Investoren auch konservative Kapitalisierungszinssätze, z.B. 7% Deckel. Infolgedessen ist sein Auszahlungsbetrag gering bis mäßig. Dies kann für einen Investor eine risikoarme Investition sein, da sich der Mieter die Miete eher leisten kann.
  2. Signifikant höhere Marktmiete : Der Betreiber möchte seine Auszahlung maximieren, indem er das Grundstück, das viel höher ist als sein Marktwert, z. $ 2M für eine $ 1M Immobilie. Investoren wird manchmal hohe Cap-Rate angeboten, z. 10%. Der Betreiber kann 5 $ Miete pro Quadratfuß in einem Bereich zahlen, in dem die Miete für vergleichbare Immobilien 3 $ pro Quadratfuß beträgt. Dies hat zur Folge, dass das Restaurantgeschäft an diesem Standort aufgrund höherer Mieten einen Verlust erleiden könnte. Der Betreiber erhält jedoch so viel Geld wie möglich. Diese Eigenschaft könnte sehr riskant für Sie sein. Wenn das Geschäft des Mieters es nicht schafft und er Konkurs anmeldet, müssen Sie einem anderen Mieter niedrigere Miete anbieten, um Ihr Gebäude zu verpachten.

Ground Lease

Gelegentlich sehen Sie ein Restaurant im Erdgeschoss zu verkaufen. Der Begriff Erbbaurecht kann verwirrend sein, da er

  1. bedeuten könnte.
    Sie kaufen das Gebäude und verpachten das Grundstück eines anderen Investors langfristig, z. 50 Jahre, Erbbaurecht
  2. Sie kaufen das Grundstück, in dem der Mieter das Gebäude besitzt. Dies ist das wahrscheinlichste Szenario. Der Mieter baut das Restaurant mit seinem eigenen Geld auf und unterzeichnet dann typischerweise einen 20-jährigen NNN-Mietvertrag, um das Grundstück zu verpachten. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht erneuert, wird das Gebäude an den Grundeigentümer zurückgegeben. Die Kappenrate ist oft 1% niedriger, z.B. 6 bis 7,25 Prozent im Vergleich zu Restaurants, in denen Sie sowohl Land als auch Gebäude kaufen.

Da der Mieter für den Bau des Gebäudes einen erheblichen Geldbetrag (eigene oder geliehene Mittel) investieren muss, muss er doppelt sicher sein, dass dies der richtige Standort ist für sein Geschäft. Sollte der Mieter die Mietzahlung nicht leisten oder den Mietvertrag nicht erneuern, wird das Gebäude mit beträchtlichem Wert an Sie als Grundeigentümer zurückgegeben. So wird der Mieter viel mehr verlieren, sowohl im Geschäft als auch im Bauwesen, wenn er seiner Verpflichtung nicht nachkommt. Und so denkt es zweimal darüber nach, die Mietschecks nicht einzusenden. In diesem Sinne ist dies eine etwas sicherere Investition als ein Restaurant, in dem Sie sowohl das Land als auch die Verbesserungen besitzen. Neben der niedrigeren Kapitalisierungsrate sind die Hauptnachteile für Erbpacht

  1. Es gibt keine Steuerabschreibungen, da der IRS keine Abwertung seines Grundstückswertes zulässt. Ihre Steuerverbindlichkeiten sind also höher. Die Mieter hingegen können den Wert der Gebäude und Anlagen zu 100% abschreiben, um die Gewinne aus dem Geschäft auszugleichen.
  2. Wenn das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird, z. Tornados, einige Pachtverträge können es den Mietern ermöglichen, Versicherungserlöse zu sammeln und den Mietvertrag zu kündigen, ohne die Immobilien in den letzten Jahren des Mietvertrags neu aufzubauen. Leider sind diesem Autor keine Versicherungsgesellschaften bekannt, die eine Feuerversicherung für Sie verkaufen würden, da Sie das Gebäude nicht besitzen. Das Risiko ist also beträchtlich, da Sie am Ende vielleicht ein sehr teures leeres Grundstück ohne Einkommen und eine riesige Grundstückssteuer besitzen.
  3. Einige der Mietverträge ermöglichen es den Mietern, keine Struktur zu erstellen, z. Dach, Reparaturen in den letzten Jahren des Mietvertrages. Dies kann dazu führen, dass Investoren Geld für gestundete Instandhaltungskosten ausgeben müssen, was sich negativ auf den Cashflow der Immobilie auswirkt.

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Source by David V. Tran