Verständnis Commercial Real Estate In New York City

VORWORT

Es ist nicht ungewöhnlich für einen Bereich von Originalplänen aus dem Bereich variieren, die bei einer Feldstudie gemessen wird berechnet. Es ist auch nicht ungewöhnlich für eine Website-Messung erfolgt durch eine Partei von einer Website-Messung erfolgt durch eine andere Partei variieren kann. In der Regel gibt es zwei Prozent (2 %) oder weniger Varianz zwischen Berechnungen erlaubt. Besteht eine Differenz größer als zwei Prozent (2 %), empfiehlt es sich, dass eine neutrale dritte Partei angestellt werden, um erneut messen und die Angelegenheit zu beheben. Haben Sie Fragen zu Wortschwall, prüfen Sie es auch unsere DEFINITIONEN-Seite.

ENTZIFFERN DEN CODE

REBNY (Real Estate Board of New York)
EMPFOHLENE METHODE BODEN MESSUNG
für BÜROGEBÄUDE
wirksame 1. Januar 1987

, um eine Vergleichbarkeit der Kosten des Raumes unter Gebäuden, The Real Estate Board of New York, Inc. empfiehlt, dass Besitzer eine Standarddefinition Nutzfläche verwenden und, dass sie eindeutig erklären wie vermietbaren Fläche auf der Grundlage berechnet wird Diese Nutzfläche. Architektonische Pläne und Berechnungen sollte der Mieter auf Wunsch zur Verfügung gestellt.

der Real Estate Board of New York, Inc. empfiehlt die folgenden Definitionen und Methoden als die Methode der Boden Standardmessungen in Bürogebäuden. Jedes Vorstandsmitglied, Büroflächen zur Miete wirbt, dürfte dieser Richtlinien bei der Bestimmung alle vermietbaren Fläche zählen in der Werbung erwähnt.

VERMIETBAREN FLÄCHE:

wegen der Unterschiede zwischen Gebäuden, Berechnungen der vermietbaren Fläche variieren. Auf Wunsch Besitzer anzugeben für potenzielle Mieter den Verlustfaktor für Räume unter Berücksichtigung verwendet.

Verlustfaktor bedeutet, dass jeder Mieter zahlt für mehr Platz, den sie eigentlich einnehmen. Neben ihren Raum sind sie verpflichtet, ihren Anteil an öffentlichen Bereichen im gesamten Gebäude zu zahlen. Ein Mieter würde dies einen Verlust anzusehen. Gebäude sind in wieviel öffentlichen Bereichen sie haben alle verschieden. Der nationalen Bereich liegt in der Regel zwischen 8-25 %, aber New York City ist in der Regel ca. 15-30 %. Kein Gebäude ist erforderlich, um genaue Zahlen geben. Wenn ein Raum mit einem 10 %-Faktor gemessen wird, können sie mit dem 15 % Faktor mieten um mehr Gewinn zu machen. Die Faktoren variieren von Etage zu Etage ein Gebäudes auch eine feste (in der Regel durchschnittliche) Faktor für das gesamte Gebäude verwenden kann. Es gibt keine Richtlinien dafür.

Beispiel: ein Mieter sucht zwei 2 Räume in zwei 2 verschiedenen Gebäuden, die beide 10.000 Quadratfuß. Ein Gebäude könnte eine Auslastung von 10 % und die andere liegt bei 20 %. Dies bedeutet, dass der Mieter für 11.000 Quadratfuß oder 12.000 Quadratfuß bzw. Zahlen werden. Bei $2 pro Quadratfuß pro Monat (22.000 $ oder $24.000), über einen fünf 5-Jahres-Mietvertrag ist $1.320.000 (10 %) vs. $1.440.000 (20 %). Das ist ein Unterschied von $120.000. Der Mieter kann gedacht, dass sie nur für 10.000 Quadratfuß bei $2 pro Fuß über fünf 5 Jahre bezahlen würden, das ist $1.200.000.

Wenn alles, was zählt in einen Deal ist Dollars und Cents, ist unterm Strich für den Mieter zu einer geringen Verlustfaktor.

NUTZBARE FLÄCHE, EINZELNE MIETER BÖDEN:

das Wort, um die Außenfläche des Gebäudes zu messen. Subtrahieren Sie aus diesem Bereich die folgenden einschließlich der fertigen umschließenden Wände:

• öffentliche Aufzugsschächten und Aufzug Maschinen und ihre Umfassungsmauern.

• öffentliche Treppen und ihre Umfassungsmauern.

• Heizung, Belüftung und Klimaanlage Einrichtungen (Rohre, Kanäle und Schächte) und ihre Umfassungsmauern, es sei denn, solche Geräte, mechanische Raum oder Wellen den Boden betreffenden dienen.

• Feuer Türme und Feuerturm Gerichte und ihre Umfassungsmauern.

• Main Telefon Ausstattung Zimmer und wichtigsten elektrischen Schaltanlagen, abgesehen davon, dass Telefonanlagen und elektrische Schaltanlagen Räume dienen den Boden ausschließlich nicht abgezogen werden.

Dieser Abschnitt ist viel klarer. Es beginnt mit der Feststellung, dass das Gebäude an die fertige Außenfläche des Gebäudes, eine Variante der BOMA standard gemessen werden soll. Dies kann eine schwierige Aufgabe sein, da das Gebäude Stärken jeder Etage ändern kann und gibt es keine Möglichkeit zu genau messen der Wanddicke, wenn Sie keinen auf eine Türöffnung Zugriff.

ein Beispiel dafür, welche dies die Quadratmeterzahl Auswirkungen besteht darin, Gebäude mit einer äußeren Stellfläche betrachten, 200 Fuß durch 100 Fuß. Lassen Sie uns sagen Sie, dass dieses Gebäude zehn 10 Geschichten mit einer Außenwand Stärke von 7″ ist. Die grobe Stock Bereich (GFA) ist 20.000 Quadratfuß auf der äußeren Oberfläche während die inneren GFA 19.651 Quadratfuß ist, wenn an der Innenseite der Außenwand gemessen. Dies kann zusätzliche Gewinne bedeuten, indem er die Mietern für die Dicke der Wände zu bezahlen.

der nächste Abschnitt spricht über alle Gebäudeelemente, die die gesamte Quadratmeterzahl entnommen werden müssen. Nimmt ein einzelner Mandanten die ganze 20.000 Quadratfuß Boden, werden sie nicht für den gesamten Raum oder GFA zahlen. Die ersten zwei 2 Kugeln erklären Sie, dass die Fahrstuhlschächte, Aufzug Maschinenraum, öffentlichen Treppenhäusern und ihre Umfassungsmauern (volle Wandstärke) sollen ausgeschlossen werden. Diese können alle als Boden-Penetrationen zusammenfassen. Alle durchdringenden Bodenelemente sind von der vermietbaren Fläche ausgeschlossen werden. Wenn die 20.000 Quadratfuß Boden 2000 Quadratfuß von Wellen und Treppen hat, ist der vermietbaren Fläche also 18.000 qm.

Heizung, Lüftung und Klimatisierung Elemente (Rohre, Kanäle, Schächte) und ihre Umfassungsmauern (volle Wandstärke) gelten ebenfalls als Boden eindringen Elemente. Wenn ein Gebäude Kessel und Lüftungsgerät im Keller sind, gibt es Wellen, die bis zu den oberen Etagen ohne Unterbrechung laufen müssen. Das bedeutet jeder Etage wird durch die Welle durchdrungen werden und aus ihrer vermietbaren Flächenangaben unternommen werden müssen. Die Zeiten Wann kann dies nicht geschehen ist in Spezialität Räumen wo eine übermäßige Menge von Computer-Hardware, in dem der Mieter ihr eigenes Gerät auf ihren Boden installiert zu Computer cool, sein kann. Dies ist eine Situation, wo es nur dieses eines Mieters dient und die gesamte Quadratmeterzahl nicht ausgeschlossen ist.

das gleiche gilt für alle Feuer, Turm, Feuerturm Gerichte und ihre Umfassungsmauern. Feuer-Towers in New York City als Ausstieg, die anstelle einer inneren Treppe verwendet werden kann, solange sie alle Anforderungen für einen Innenraum Treppenhaus, mit ein paar Modifikationen erfüllen definiert sind, z. B. Wände müssen eine Feuerwiderstandsklasse Widerstand von mindestens vier 4 Stunden, nur über einen Balkon oder feuerfeste Vestibül, direkt an der Straße oder den Hof Hof offen zugänglich sein , etc.. Ein Feuer-Gericht ist der Raum in dem der Feuerturm beendet in und muss offen sein für den Himmel.

schließlich alle Haupttelefon, elektrische und andere mechanische Räume ihre Umfassungsmauern sind nicht gezählt werden, es sei denn, sie speziell dieser Etage in den gleichen Respekt wie Heizungs-dienen, Lüftungs- und Klimaanlagen.

NUTZBARE FLÄCHE, MEHRERE MIETER-STOCK:

• berechnen Sie die nutzbare Fläche zunächst, als ob für einen einzelnen Mandanten Boden.

• dann abziehen Gangzonen, einschließlich Toiletten, Lieferung Raum usw., aber nicht abziehen, die Umfassungsmauern der solche Korridor.

• messen die nutzbare Nettofläche von jedem Platz auf dem Fußboden durch Messung jedes Umfassungsmauer die Außenwand eines Gebäudes auf der äußeren Oberfläche der Außenwände oder auf der äußeren Oberfläche des Glases kann der Fall sein wird. Messen Sie demising Wände in die Mitte und die Korridore Korridor auf der fertigen Oberfläche die Flurwand stoßen.

• Ermittlung der Nutzfläche auf einer Etage mehrere Mieter verteilen den Flurbereich jedem Raum durch Multiplikation der Flurbereich durch einen Bruch, dessen Zähler ist die nutzbare Nettofläche des Raumes und deren Nenner ist die Summe der Netto Nutzflächen aller Räume auf dem Boden, und die nutzbare Nettofläche des Raumes das Ergebnis hinzufügen.

Wenn wir mehrere Mieter Geschosse anschauen, es gibt ein paar Dinge zu berücksichtigen. Wie gesagt, berechnen wir die Nutzfläche, als handele es sich um einen einzelnen Mandanten. Bei der Messung zwischen zwei Mieter messen wir in der Mitte der Wand, das heißt, dass jeder Mieter die Hälfte der Dicke der Wand zahlt. Dann wir alle freigegebenen Gemeinschaftsräume, wie Flure, Toiletten, Hausmeister Schränke messen, Bau, Lagerung, etc. und legen Sie es als Floor Common Area. Die Umfassungsmauern bleiben Bestandteil des Mieters Raum, was bedeutet, dass der Mieter für die Wand des Korridors Zahlen werden, wo die Räume angrenzen. Diese Gemeinschaftsräume sollen verteilt werden, jeder Mieter auf dem Boden ausgehend vom prozentualen Anteil des Bodens, den sie einnehmen.

zum Beispiel eine Etage in unserem 20.000 qm große Gebäude hat zwei 2 Mieter. Wir nehmen zunächst die Stock-Einbrüche, die uns mit 18.000 qm verlassen. Wir messen dann alle comMo-Bereiche und kommen mit einem anderen 2.000 Quadratfuß. Dies lässt 16.000 qm nutzbare Mieter. Ein Mieter hat 12.000 Quadratfuß und der andere hat 4.000 Quadratfuß. Die Mietern zu besetzen bzw. 75 % und 25 %. Nun nehmen Sie die 2.000 Quadratfuß der Gemeinschaftsräume und zu ernennen Sie, um jeden Mandanten ihren Anteil auf Grundlage des Prozentsatzes. Der Mieter mit 12.000 Quadratfuß bringt 1.500 Quadratfuß (75 % von 2.000) und der 4.000 qm große Mieter ihren Raum 500 Quadratfuß (25 % von 2.000) hinzufügen. Fügen Sie in den gemeinsamen Raum und Sie müssen Ihre Gesamtmietfläche für eine multi-Tenant-Boden.

BELOW-GRADE, KELLERRAUM UND Sub-KELLER:

, die nutzbare Fläche von unten Grade, Keller und Sub-Keller Bereiche zu bestimmen, folgen dem gleichen Ablauf wie geeignet sind, für einzelne oder mehrere Mieter Etagen, abgesehen davon, dass die folgenden zusätzlichen Bereiche von Nutzfläche abgezogen werden sollen:

• Maschinenräume und Trinkhallen und ihre Umfassungsmauern.

• elektrische Schaltanlagen Zimmer und ihre Umfassungsmauern.

• Telefon Ausstattung Zimmer und ihre Umfassungsmauern.

• alle Raum den Betrieb des Gebäudes, d. h. Reinigung Fremdfirmen, Lagerhalle, Werkstatt gewidmet, Bau, Ingenieurbüro, Wartung etc.

Dieser Abschnitt ist sehr klar, was sie sagen, aber sie scheinen nicht genug sagen. Jeder Raum Untergrad dient zum führen Sie jeden Teil des Gebäudes ist die Quadratmeterzahl in gleicher Weise ein Boden eindringen abgezogen werden abgezogen wird. Sie sind nicht für einen gemeinsamen Raum des Gebäudes eingesetzt werden. Wie gesagt, diese Zimmer können alles sein, die wesentlich für den ordnungsgemäßen Betrieb des Gebäudes, einschließlich aller Zimmer ist wie oben erwähnt:

  • unterbrechungsfreie Stromversorgung (USV) oder Batterieraum und ihre Umfassungsmauern;
  • Main elektrische Zimmer und ihre Umfassungsmauern;
  • Aufzug Schaltanlagen Zimmer / Buchten und die umgebenden Wände;
  • Gebäude, Lager- und ihre Umfassungsmauern. HINWEIS: Jeder Mieter Lagerung wird zugeteilt werden, die nutzbare Square Footage einschließlich Kette Link Zaun Lagereinheiten Mieter.

was es gibt keine Erwähnung der in diesem Abschnitt ist unterirdische Parkhäuser. Technisch, mit dieser Broschüre, wir verwenden alle Tiefgarage als gemeinsame Baugebiet und haben die Mieter ihren Anteil an der Garage mit Zahlen. Auch wenn ein Mieter die Garage nicht nutzt, wäre es noch ihre Miete berücksichtigt werden. Oft, ein Grade Parkebene ist gleich groß oder größer als die Grundfläche des Gebäudes oben. Dies würde zu enormen Verlust Faktoren für die Mieter und sollte klargestellt werden. Der BOMA-Standard besagt implizit, dass aller Parkflächen nicht bei jeder Berechnung, nicht einmal Gesamtgebäudefläche verwendet werden.

EMPFOHLENE METHODE DER BODEN MESSUNG FÜR GESCHÄFTE:

1. der vermietbaren Fläche eines Speichers wird durch die Messung von der Baufluchtlinie bei Straße Fassaden und von innen berechnet werden Oberfläche der äußeren Gebäudewände auf der fertigen Oberfläche der Korridor Seite der Korridor Partition und aus der Mitte der Partitionen, die die Räume trennen von benachbarten vermietbaren Fläche.

2. keine Abzüge erfolgen für Spalte und Projektionen des Gebäudes notwendig.

3. vermietbaren Fläche einer Filiale umfassen alle Bereiche innerhalb der Außenwände, weniger die folgenden mit ihrer Umfassungsmauern, wenn mehrere Mieter dienen: Gebäude, Treppen, Feuer-Türmen, Aufzugschächte, Schornsteine, Öffnungen, Stacks, Rohr Wellen und vertikale Kanäle.

4. der folgende Bereich werden in vermietbaren Fläche aufgenommen werden, wenn solche Bereiche ausschließlich ein Geschäft zusammen mit ihrer Umfassungsmauern dienen: private Treppen, private Aufzüge, Toiletten, Klimaanlagen, Hausmeister-Schränke, Slop Waschbecken, elektrische Schränke und Telefon Schränke. Wenn Klimaanlagen mehrere Mieter Bereich dienen, werden sie auf die gleiche Weise wie bei einzelnen Mietverhältnis Etagen aufgeteilt.

5. wo ein Geschäft auf einem Platz oder Arcade Fronten, ist zur Verwendung durch die breite Öffentlichkeit bestimmt und nicht für die ausschließliche Verwendung von der Shop-Mieter, Kunden, etc., das Gebiet der Plaza oder Arcade-wird nicht berücksichtigt bei der Bestimmung der vermietbaren Fläche des Ladens.

viele Gebäude verfügen über Verkaufsflächen in der ersten Etage. Diese Räume sind nicht dasselbe wie eine regelmäßige Office-Bereich, vor allem in der Tatsache, dass Sie einen äußere, unbedeckten Raum messen und sie als Speicher nutzbar zählen gemessen. Dieser Abschnitt ist schwierig weil es nicht immer leicht zu finden, wo die Baufluchtlinie, auch bezeichnet als die Menge Anforderung zurück.

Baufluchtlinie (aus Definitions): eine Linie hergestellt durch Gesetz oder Vertrag in der Regel parallel zu einer Grundstücksgrenze, die eine Struktur kann nicht hinausgehen. Diese Einschränkung gilt in der Regel nicht für ungedeckte Eingang Plattformen, Terrassen und Schritte.

in der Regel wird das Gebäude von der Straße und Gehweg zurückgesetzt werden. Jedes Los hat einen erforderliche Rückschlag von der Straße. Lassen Sie uns sagen Sie, dass dieser Rückschlag ist 20 Fuß auf der Vorderseite, 7 Fuß von beiden Seiten und der Rückseite. Das Gebäude ist 22 Fuß von vorne und 7 Fuß von den Seiten und hinten gebaut. Dies bedeutet, dass der Laden Nutzfläche berechnet werden kann, sollen die zusätzlichen 2 Füße an der Vorderseite des Gebäudes.

was sie beschreiben, in Nr. 1 werden zwei Dimensionen, die zusammen als eine lange Dimension kommen. Sie messen Sie von der Baufluchtlinie an der Außenseite des Gebäudes würde, dann fügen Sie die Wandstärke zu dieser Dimension von der Baufluchtlinie nach innen zu Oberfläche der Außenwand. Dann bekommen die Dimension von der Innenseite der Außenwand, die demising/Flurwand Oberfläche. Je nachdem, wie der Speicher angelegt ist kann es entweder sein. Wenn der Informationsspeicher neben einem Korridor oder einen anderen Mieter ist, gelten die Regeln eines multi-Tenant-Bodens.

Nummer 2 bis 4 sind alle identisch mit vorherigen Beispiele für Einzel-und/oder multi-Tenant-Etagen.

Nummer 5 ist sehr schwer, ein umfassendes Verständnis zu sammeln. Während unter Bezugnahme auf, die befinden sich in einer Plaza, Arcade, Quadrat oder anderen großen öffentlichen Treffpunkt, die keine Straße ist speichert, bedeutet dies, dass diese Bereiche nicht ausschließlich durch den Mieter oder seine Kunden verwendet sind und daher nicht gemessen werden kann. Es gibt viele Beispiele von Geschäften (Restaurants), die auf einem öffentlichen Platz und haben eine Seilschaft off-Bereich zum sitzen. Eine Interpretation kann sagen dies Nutzfläche betrachtet werden sollte, weil es abgesperrt und ausschließlich vom Mieter und Kunden während einer anderen Interpretation, es sagen kann noch ein Platz ist und kann nicht gezählt werden. Es ist nur ein wenig zu vage. Dies ist dem Hausverwalter oder Eigentümer möchten kann entscheiden, welcher Auslegung für ihren Zweck am besten geeignet ist.

auch aus den Shop-Messungen ausgeschlossen sind:

  • Vordächer und überdachte staging Plattformen;
  • unenclosed Anschluss Links oder Bereich Möglichkeiten;
  • unenclosed außen Treppen oder Feuerleitern.

VARIATIONEN VON ANSI/BOMA STANDARD

  • Bürogebäuden sind gemessen an der äußeren Oberfläche;
  • Flurwänden sind Bestandteil der USF für die Mieter
  • nicht erwähnt wie man tatsächlich zu messen, Korridore, d. h. mindestens Korridor, Sackgassen und Erweiterungen;
  • Stores sind gemessen von Baulinien;
  • keine Erwähnung von Parkplätzen;
  • nicht mit Main Building Veranstaltungsräume im Rahmen des gemeinsamen Gebäude.


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Source by David Aube