Vertrauen Sie Ihrem Makler nicht: Häufige Bewertungsfehler

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OK OK … Ich möchte Ihrem Makler oder anderen Beratern nicht wirklich vertrauen, es sei denn, sie geben Ihnen wirklich schlechte Ratschläge, wie die drei in diesem Artikel beschriebenen Fehler. Viele Makler wissen, wie man Immobilien bewertet und können ein großes Kapital sein (insbesondere diejenigen, die sich auf Immobilieninvestoren konzentrieren), aber die unglückliche Wahrheit ist, dass viele Investoren und Makler diese häufigen Fehler machen:

· Eine Immobilie für ein Schlafzimmer aufwerten

· Fehlerhafte Anpassung für Quadratmeter

· Vergleichen Sie nicht ähnliche Häuser ohne Anpassung

Fügen Sie einer Immobilie einen Mehrwert für ein Schlafzimmer hinzu

Dies ist mit Abstand der häufigste Fehler, den ich sehe. In einigen Fällen schafft ein Schlafzimmer einen Mehrwert, auf den Sie normalerweise nicht zählen können. Wenn ein Haus mehr Schlafzimmer hat, ist es wahrscheinlich größer und das große Haus ist wertvoller, aber das Schlafzimmer selbst erhöht nicht den Wert, die Quadratmeterzahl ist. Wenn zwei Häuser gleich groß sind und eines ein zusätzliches Schlafzimmer hat, fehlt etwas anderes ODER es gibt viel kleinere Räume, was einige Käufer abschreckt. Es ist im Grunde eine Wäsche zu Bewertungszwecken. Die einzige Ausnahme ist, wenn das Haus nicht der Nachbarschaft entspricht. Wenn zum Beispiel die gesamte Nachbarschaft aus zwei oder drei Schlafzimmern besteht und Sie ein Schlafzimmer haben, sollte dies einen Mehrwert für das Hinzufügen eines Schlafzimmers bedeuten, auch wenn Sie das Haus auf derselben Größe halten. Ich würde in diesen seltenen Fällen sehr vorsichtig sein, da es schwierig ist zu wissen, wie viel Wert ein Schlafzimmer tatsächlich hinzufügen wird. Wenn Sie sich also Ihre Kompositionen ansehen, achten Sie auf die Größe und nicht auf die Anzahl der Schlafzimmer.

Dies gilt nicht für Badezimmer. Badezimmer werden fast immer einen Mehrwert schaffen.

Passen Sie die Größe der Fläche falsch an

Ein weniger verbreiteter, aber verheerenderer Fehler, den ich sehe, ist die Verwendung eines Quadratfuß-Modellpreises zur Bewertung eines Eigenheims. Viele Agenten machen diesen Fehler. Der Fehler besteht darin, einen Durchschnittspreis pro Quadratfuß zu verwenden und diese Zahl mit der Größe des Hauses zu multiplizieren, das Sie bewerten möchten. Es ist nicht ratsam, diese Methode zu verwenden, insbesondere wenn Ihr Haus klein oder groß für einen Bereich ist. Denk darüber nach. Ist ein 2.000 Quadratmeter großes Haus wirklich doppelt so viel wert wie ein 1.000 Quadratmeter großes Haus, das möglicherweise nebenan liegt? Das Gebiet bringt einen bestimmten Wertebereich mit sich, in den alle Häuser fallen, und die Grundstückswerte sollten nahezu identisch sein, unabhängig von der Größe des Hauses. Die Verwendung eines Preises pro Quadratfuß Modell berücksichtigt das Los nicht.

Es ist wahr, dass Sie die Größe anpassen müssen, da größere Häuser mehr Wert haben, aber es ist einfach, die Anpassung durcheinander zu bringen. Der beste Weg, dies zu tun, besteht darin, sich mit Ihren Kompositionen vertraut zu machen und sich eine Vorstellung von der erforderlichen Anpassung zu machen. Dies kann sehr schwierig sein, da der Wert pro Quadratfuß abnimmt, wenn die Häuser größer werden. Es ist eine sichere Wette, niemals das größte oder kleinste Haus in einem Gebiet zu kaufen, aber wenn Sie dies tun, verwenden Sie eine sehr konservative Größenanpassung. Eine Faustregel, die ich gerne verwende, ist 1/3 des Durchschnittspreises pro Quadratfuß als Größenanpassung. Das ist ziemlich durchschnittlich, also ist es schön; Aber auch dies ist eine Faustregel und keine Wissenschaft.

Denken Sie daran, dass die Einstellungen, die ich erwähnt habe, über der Grundeinstellung liegen. Keller haben NICHT den gleichen Wert. Tatsächlich ist es normalerweise weniger als die Hälfte der oberirdischen Fläche wert. In einem schönen Gebiet kann eine oberirdische Anpassung beispielsweise 90,00 USD über dem Boden betragen, aber Keller in diesem Gebiet sind möglicherweise nur eine Anpassung von 30,00 USD pro fertiggestelltem Quadratfuß wert. Ich habe das nie verstanden, denn wenn es fertig ist, ist es nutzbarer / bewohnbarer Raum und die Leute lieben Keller. Ich habe es aufgegeben zu verstehen, warum der Keller wenig wert ist und habe ihn einfach akzeptiert. Sie müssen nicht verstehen, warum dies der Fall ist, solange Sie wissen, dass dies der Fall ist, und dies verwenden, um einen genauen Wert zu ermitteln.

Vergleichen Sie nicht ähnliche Häuser ohne Anpassung

Dieser bringt mich zum Lachen, wenn ich es höre. Das große Problem, das ich hier sehe, ist, das Haus im Ranch- oder Wanderer-Stil mit einem Haus mit Treppen zu vergleichen, wie einem zweistöckigen oder zweistöckigen Haus. Das Haus ohne Treppen ist immer wertvoller. Sie müssen sich als Käufer vorstellen und wissen, was ein Käufer möchte. Ein weiteres häufiges Beispiel für diesen Fehler ist der Vergleich älterer Häuser mit neueren Häusern. Tatsächlich haben wir heute gerade einen Anruf von einer Kundin entgegengenommen, die ihr Zuhause mit einem noch nie in einem Wohnviertel gelebten verglichen hat. Sie waren fast gleich groß und hatten einen Abstand von einer Viertelmeile zueinander, aber einer ist ungefähr 30 Jahre alt und einer wurde gerade gebaut. Glauben Sie wirklich, dass jemand ein gebrauchtes Haus für den gleichen Preis kaufen würde, für den er ein neues Zuhause bekommen kann? Das neuere Zuhause ist mehr wert, daher ist es am besten, dieses Comp nicht einmal zu verwenden. Wenn Sie es jedoch verwenden müssen, müssen Sie es dem Alter anpassen.

Ich hoffe, dass Sie durch das Verstehen dieser häufigen Fehler in der Lage sind, nach reparierten Werten genauere Ergebnisse zu erzielen und ein besserer Investor dafür zu sein.

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