Was ist das Gemeindebezirksgesetz?

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Am 30. September 1988 trat das Arizona Community Facilities District Act (das "Gesetz") in Kraft. Das Gesetz, das vom staatlichen Gesetzgeber verabschiedet wurde, wurde geschaffen, um es den Gemeinden in Arizona zu ermöglichen, spezielle Steuerbezirke zu schaffen, um die Installation, den Betrieb und / oder die Instandhaltung von öffentlichen Verbesserungen zu finanzieren. Das Gesetz, das nach ähnlichen Gesetzen in Kalifornien und Florida entworfen wurde, befasste sich mit einem kritischen Thema für Entwickler und Bauherren. Dies ist die Finanzierung einer immer teurer werdenden öffentlichen Infrastruktur, ohne die Endnutzer von Immobilien übermäßig zu belasten.

Nach dem Gesetz können die folgenden Arten von öffentlichen Verbesserungen mit Anleiheverfahren von Community Facilities Distributions ("CFD" und / oder "District") erworben und / oder errichtet werden:

– Wasser- und Abwasserprojekte

– Polizei und Feuerwehr

– Öffentliche Gebäude

– Hochwasserschutz- und Entwässerungsprojekte

– Straßen

– Öffentliche Parkstrukturen

– Landschaftsbau und Seen

– Beleuchtung und Verkehrskontrolle

– Parks und Freizeiteinrichtungen

– Schulen

– Fußgängerzonen

– Erweiterte öffentliche Dienste (in Sanierungsgebieten)

Das Gesetz erlaubt die Ausgabe von Schuldverschreibungen mit allgemeiner Verpflichtung, von Schuldverschreibungen mit besonderer Beurteilung und von Ertragsschuldverschreibungen oder einer Kombination davon. Die Sicherheit für die Rückzahlung der Anleihen ist wie folgt:

Allgemeine Schuldverschreibungen – Die Sicherheit der allgemeinen Schuldverschreibungen ist das Steueraufkommen, das durch eine Erhöhung der Ad-Valorem-Grundsteuern von im CFD enthaltenen Grundstücken erzielt wird. Eine allgemeine Schuldscheindarlehenszahlung wird durch eine Erhöhung des Sekundärsteuersatzes über die Grundsteuerrechnung des Landkreises an die Endnutzer des Eigentums weitergeleitet.

Special Assessment Bonds – Die Sicherheit für das Special Assessment Bond ist ein spezielles Beurteilungspfandrecht für die Immobilie, die von den öffentlichen Verbesserungen profitiert, die durch den CFD finanziert werden. Sondervergütungspfandrechte werden durch eine separate Sondervergütungsabrechnung des Distrikts zurückgezahlt.

Revenue Bonds – Die Sicherheit für Revenue Bonds ist die Einnahmequelle, die sich aus der öffentlichen Verbesserung ergibt, die durch den CFD finanziert wird. Revenue Bonds werden von den Nutzern der Einrichtung durch Nutzungsgebühren zurückgezahlt. Beispielsweise kann ein CFD ein öffentliches Parkhaus errichten und ein Teil der durch das Parkhaus erzielten Einnahmen wird zur Rückzahlung der Anleihen verwendet, die zum Aufbau der Parkhausstruktur ausgegeben wurden.

Von einem CFD begebene Anleihen haben eine Laufzeit von 25 Jahren und einen steuerfreien Zinssatz, der in der Regel viel niedriger ist als das, was Entwickler auf den lokalen Finanzmärkten erreichen können.

Die Bildung von CFDs wirkt sich positiv auf die Immobilieneigentümer innerhalb der Bezirksgrenzen aus, da CFD-Anleihen bereitgestellt werden, um den Bau öffentlicher Verbesserungen und der damit verbundenen Infrastruktur mit einer viel schnelleren Geschwindigkeit zu ermöglichen, als dies andernfalls möglich gewesen wäre In einigen Fällen bietet öffentliche Einrichtungen, die andere möglicherweise nicht möglich waren. Immobilieneigentümer im Distrikt profitieren auch von qualitativ besseren Verbesserungen, die auf einem höheren Standard als sonst üblich gehalten werden. Da die Endnutzer an der Rückzahlung der Schuldverschreibungen durch eine Erhöhung der Ad – Valorem – Grundsteuer und / oder eine Sonderzahlung für die Steuerrückbehaltung beteiligt sind, kann ein Teil dieser Zahlungen für Zwecke der Bundes – und Landeseinkommensteuer abgezogen werden (Hinweis: Bitte konsultieren Sie Ihre Steuer Berater zu diesem Thema).

Für Personen, die am Verkauf von Immobilien beteiligt sind, muss das Vorhandensein des CFD potenziellen Endnutzern der Immobilie mitgeteilt werden. Derzeit stellen Entwickler und Bauherren potenziellen Käufern von Immobilien, die in einem CFD enthalten sind, Offenlegungserklärungen zu CFD zur Verfügung. In der Offenlegungserklärung werden die Struktur des CFD, die durch den CFD vorzunehmenden Verbesserungen und die geschätzten finanziellen Auswirkungen der zusätzlichen Steuer und / oder Veranlagung auf die Endnutzer der Immobilie erläutert. Während des Abschlussprozesses werden vom Käufer des Eigentums zusätzliche Offenlegungsdokumente unterzeichnet, um sicherzustellen, dass der Käufer sich der Tatsache bewusst ist, dass sich das Objekt, das er kauft, innerhalb eines CFD befindet.

Derzeit gibt es im US-Bundesstaat Arizona über 35 CFDs. Weitere über 40 CFDs umfassen über 150.000 Acres und befinden sich in der Entstehungsphase von Bullhead City bis Sierra Vista. Zu den größeren Immobilienentwicklungen, bei denen CFDs zum Einsatz kommen, gehören: DC Ranch, McDowell Mountain Ranch, Vistancia, Verrado und Estrella Mountain Ranch. Da die Kosten für die Bereitstellung öffentlicher Verbesserungen ansteigen, wird der Einsatz von CFDs als Mittel zur Bereitstellung, Wartung und zum Betrieb öffentlicher Infrastrukturen, öffentlicher Freiflächen und öffentlicher Freizeiteinrichtungen weiter zunehmen.

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