5 Hauptüberlegungen für eine aussagekräftige, wettbewerbsfähige Marktanalyse / CMA

Viele Menschen haben von dem Konzept einer wettbewerbsorientierten Marktanalyse oder CMA gehört, aber wenn es darum geht, sie effektiv zu nutzen, ignorieren Sie häufig einige der wesentlichen Aspekte usw., um sie zu Ihrem besten Vorteil zu nutzen. Große Immobilienmakler erkennen, dass sie ihren Kunden richtig, effektiv helfen und sie unterstützen können, wenn sie ihr Fachwissen, ihre Erfahrungen und ihr Fachwissen nutzen, um für ihre Kunden eine allgemeine Denkweise zu schaffen, zu erkennen und zu akzeptieren. ein größeres Maß an Realität und unter Verwendung eines der Prinzipien Sprichwörter von Immobilien zu ihrem besten Vorteil, Preis dein Haus, richtig, von Anfang an! In diesem Sinne wird in diesem Artikel versucht, 5 wichtige Überlegungen kurz zu betrachten, zu untersuchen, zu überprüfen und zu diskutieren, damit diese für den Hausbesitzer effektiver funktionieren und was effektiv, professionell und professionell gestaltet wird eine sinnvolle, CMA.

1. Betrachten / untersuchen Sie das Thema Haus und Eigentum gründlich / objektiv: Viele Hausbesitzer entwickeln eine emotionale Bindung zu ihren Häusern und überbewerten daher, was sie glauben, potenzielle, qualifizierte, potenzielle Käufer. Ein professioneller Immobilienmakler wird gründlich und objektiv untersuchen, was wir als Subjektobjekt (Ihr Zuhause) bezeichnen, und seine Stärken, Schwächen und wie diese sich auf das Gebiet, den Markt und die Gegenwart beziehen und jüngste Vergangenheit.

2. Stärken und Schwächen: Wie stark sind die Stärken des Hauses und wie schwach sind seine Schwächen? Wie könnten sich diese auf den Verkaufspreis auswirken? Was bietet dieses Haus, bieten andere möglicherweise nicht und was fehlt es? Gibt es eine Möglichkeit, alle Stärken hervorzuheben und gleichzeitig alle Bereiche potenzieller Schwächen so gering wie möglich zu halten?

3. Ort: Ort, Ort, Ort. Dieses grundlegende Konzept und die Realität von Immobilien sind ein Faktor, der nicht geändert werden kann! Was könnte dazu führen, dass das jeweilige Gebiet, die Nachbarschaft, der Block usw. potenziellen Käufern angeboten werden, die sie suchen? Gibt es andererseits Möglichkeiten, den potenziellen Markt zu behindern?

4. Jüngste Verkäufe vergleichbarer Immobilien / Häuser: Bei der Untersuchung vergangener Verkäufe ist es wichtig, der nahen Vergangenheit (in den letzten 3 bis 6 Monaten) weitaus mehr Aufmerksamkeit zu schenken, als weiter zurückzugehen. Was hatten diese Häuser, was Ihre nicht? Was besitzt deine, was sie nicht haben? Stellen Sie sicher, dass Sie nur einen sehr ähnlichen Bereich, einen ähnlichen Hausstil, ähnliche Größen usw. betrachten, wenn Sie sich diese ansehen!

5. Derzeit auf dem Markt: Überprüfen Sie sorgfältig, was derzeit auf dem lokalen Immobilienmarkt ist. Entwickeln Sie eine gut durchdachte, realistische Preisspanne und einen Preis für Ihr Haus, um es von Anfang an zu verkaufen, indem Sie es von Anfang an richtig bewerten! Vergleichen Sie diese an ähnlichen Orten mit demselben Zustand, denselben Größen, Losgrößen usw.

Stellen Sie einen Agenten ein, der sorgfältig erklärt, warum er die Preisgestaltung zu einem bestimmten Preis und seinen gesamten Marketing- / Verkaufsplan vorschlägt. Nehmen Sie niemals eine Abkürzung, wenn Sie dies richtig machen, wird dies einen signifikanten Unterschied bei der Erreichung Ihrer Ziele bewirken.

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Wohnen im Eigentum: Die richtige Wohnung finden. Kauf und Finanzierung. Ihre Rechte als Eigentümer

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So verkaufen Sie Ihr Haus schnell vor der gerichtlichen Verfallserklärung

Zwangsvollstreckung ist kein angenehmes Ereignis, und es kann Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigen und es unerträglich schwierig oder sogar unmöglich machen, in den nächsten sieben Jahren einen Hypothekendarlehen zu erhalten. Sieben Jahre! Um diese Art von Kreditkatastrophe zu verhindern, sollten Sie am besten Ihr Haus verkaufen. In vielen Situationen müssen Sie dies jedoch schnell tun, um eine Abschottung zu vermeiden. Zwar ist die Zwangsvollstreckung ein Prozess, der einige Monate bis zu einem Jahr dauern kann, aber der Verkauf eines Hauses kann auch ein langwieriger Prozess sein. Sie sollten also eher früher als später darüber nachdenken: "Ich muss mein Haus schnell verkaufen ! " Wenn eine Zwangsvollstreckung bevorsteht und Sie es wissen, lesen Sie weiter, um den Schaden für Ihre finanzielle Zukunft zu minimieren.

Preisgestaltung

Da Sie Ihr Haus schnell verkaufen möchten, können Sie wahrscheinlich nicht darauf warten, dass der perfekte Käufer den Preis zahlt, den Sie für verdient halten. In der Tat ist es viel besser für Sie, einen Schlag auf das Geld zu nehmen, das Sie für Ihr Haus erhalten, als abgeschottet zu werden. Dies erfordert eine aggressive Preisgestaltung Ihres Hauses und definitiv keine Überbewertung. Um einen schnellen Verkauf zu gewährleisten, sollten Sie potenzielle Käufer anlocken, indem Sie Ihr Haus für ein Schnäppchen halten. Sehen Sie sich die endgültigen Verkaufspreise anderer ähnlicher Immobilien in Ihrer Nachbarschaft an, die kürzlich verkauft wurden, und nehmen Sie 10 Prozent von diesem Durchschnitt ab, um zu Ihrem aggressiven Verkaufspreis zu gelangen.

Wenn Sie jedoch in der unglücklichen Lage sind, mehr für Ihr Haus zu schulden, als es wert ist, müssen Sie noch mehr Schritte unternehmen, um einen sogenannten Leerverkauf abzuschließen. Dazu müssen Sie direkt mit Ihrem Kreditgeber zusammenarbeiten, um die Akzeptanz eines solchen Verkaufs zu erhalten. Wenn Sie nicht das Geld haben, um den Unterschied zwischen dem Leerverkauf und dem, was Sie noch für das Haus schulden, auszugleichen, kann dies auch Ihr Guthaben beschädigen, aber es wird auch nicht so schlimm sein wie die Folgen einer Zwangsvollstreckung.

Verkaufe mein Haus schnell!

Sobald Sie Ihr Haus bewertet haben, ist es Zeit, es zu vermarkten. Gehen Sie online und veröffentlichen Sie Ihr Haus auf jeder Website, die Sie finden können. Selbst wenn das Geld knapp ist, wird die Einstellung eines professionellen Fotografen für Aufnahmen den Empfang von Käufern, die online suchen, drastisch verbessern. Sie möchten auch billigere Dinge austauschen, die ein Haus neu aussehen lassen können. Dies schließt Farben, Teppiche und andere kosmetische Veränderungen ein, die von Natur aus billig sind, aber einen großen Unterschied im Gesamtgefühl eines Hauses bewirken können. Wenn Sie sich bemühen, Ihr Haus zu vermarkten und den richtigen Preis zu erzielen, können Sie Ihr Haus schnell verkaufen und den Schrecken einer Zwangsvollstreckung vermeiden.

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myNOTES Stell dir vor, die Zukunft wird wunderbar, und du bist schuld – kleines Notizbuch für Träume, Pläne und Ideen / blanko: Notizbuch Pocketformat / blanko

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Dieses trendige Notizbuch bietet dir viel Platz für all deine fabelhaften Ideen, kleinen Glücksmomente, künstlerischen Abenteuer und täglichen Notizen. Für kreative Köpfe, Papierliebhaber, Ordnungsfans und Tagebuchschreiber – ein perfektes, individuelles Geschenk für sich selbst oder einen lieben Menschen.

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Am Arsch vorbei – die Statue

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Der Bestseller Am Arsch vorbei geht auch ein Weg wurde über 80000 Mal verkauft. Und um das gute Gefühl, wie sich das Leben verbessert, wenn man sich endlich locker macht, noch mehr im Fokus zu haben, gibt es nun die Original-Am Arsch vorbei-Statue.

Mit einer stattlichen Größe von 12 cm und in formvollendetem Goldmetallic ist die Am Arsch vorbei-Statue ein absoluter Hingucker für jeglichen Wohnbereich oder auch fürs Büro. Ein absolutes MUSS für Fans des gleichnamigen Bestsellers!

Mehr Informationen und weitere tolle Produkte zu Am Arsch vorbei gibt es unter:

www.am-arsch-vorbei.de



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Geheimnis, um Ihr Haus allein zu verkaufen

Hier ist das Geheimnis, um Ihr Haus allein zu verkaufen. Vor hundert Jahren, als Makler Immobilien für Käufer fanden, hatten sie nur wenige Richtlinien. Die Gier einiger Makler führte zu vielen berühmten Geschichten über Täuschung und Bestürzung, in denen Käufer Geld und ihre Träume verloren. Dies führte zu Gesetzen und einer neuen Haltung im Immobiliengeschäft. Es wurden ethische Kodizes entwickelt und Agenten organisiert, die 1949 den Namen Makler beanspruchten.

Der professionelle Immobilienmakler kann ein sehr wichtiger Bestandteil beim Kauf und Verkauf von Immobilien sein. Die Branche versäumt es nicht, sich selbst und die vielen guten Gründe, die Dienste eines Maklers, ob Käufer oder Verkäufer, in Anspruch zu nehmen, zu bewerben. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie Ihre Immobilie nicht alleine verkaufen und die Kosten für die Einstellung eines Maklers sparen können.

Hier ist das Geheimnis des Verkaufs. Um Ihre Immobilie selbst zu verkaufen, müssen Sie zwei Hauptkomponenten haben.

A. ein Bareinkäufer oder ein qualifizierter Hypothekenantragsteller

B. ein Ort, um den Deal abzuschließen

Lösung für A. Käufer gehen normalerweise zu Maklern, um sich Immobilien zeigen zu lassen. Sie müssen Käufer über Ihre Zeitungsanzeige, Fsbo-Schilder oder Online-Webseiten anziehen. Und dann müssen Sie machen, ist für Käufer einfach zu kaufen.

Lösung für B. Sie schließen Ihr Geschäft auf die gleiche Weise ab wie die überwiegende Mehrheit der Immobilienmakler: im Büro eines Titelunternehmens (oder seltener eines Immobilienanwalts). Diese Titelfirma ist der Schlüssel zum Verkauf und zur Schließung Ihres Hauses! Wenn Sie den Käufer finden, kann diese Firma das Geschäft abschließen.

Es hilft auch:

1. Seien Sie bereit, die Immobilie zu organisieren, zu reinigen und potenziellen Kunden vorzuführen.

2. Suchen Sie jetzt nach einer seriösen "Titelfirma", um alle Unterlagen vorzubereiten und den Deal abzuschließen.

3. Bereiten Sie einen Verkaufsflyer mit Informationen vor, um die Merkmale und Vorteile der Immobilie zu "verkaufen" und Ihrem Käufer zu helfen, die Finanzierung zu verstehen und zu finden.

4. Qualifizieren Sie Ihre Käufer, indem Sie ihnen vorschlagen, eine Bank oder die Website einer Bank zu besuchen, um sich für einen festgelegten Kreditbetrag zu qualifizieren. Dies reduziert die unnötigen Anzeigen, die Sie haben. Warum sollten Sie Ihr Haus jemandem zeigen, der es sich nicht leisten kann, es zu kaufen?

Da Sie der "Verkaufsagent" sind, ist es hilfreich zu lernen, einen Käufer vorab zu qualifizieren!

Hier sind die Teile des Finanzierungspuzzles:

– Kaufpreis

– Jährliche Zinsen

– Monatliche Bezahlung

– Monate, in denen das Darlehen gültig ist

– 28% Regel

Angenommen, ein Käufer verdient 3000 pro Monat brutto. 28% ist eine Faustregel für das, was für eine monatliche Hypothekenzahlung zulässig ist. Also 28% von 3000 = 840 $. Diese 840 USD sind ungefähr die maximale Hypothekenzahlung, die dem Käufer gestattet ist. In dieser Zahl sind das Darlehenskapital und die Zinsen sowie die monatlichen Steuer- und Versicherungszahlungen enthalten. Bei Verwendung eines Hypothekenrechners entspricht diese Zahlung einem Kaufpreis von ca. 150.000 USD bei einem jährlichen Zins von ca. 4%.

Sie können fragen, ob der Käufer beabsichtigt, das Haus zu finanzieren. Wenn ja, können Sie ihnen im Voraus ungefähr sagen, wie hoch die Hypothekenzahlung sein wird. Sie können die aktuellen Kurse auf Bankseiten wie Bankrate.com abrufen.

TIPP: Das Windows 7-Betriebssystem enthält einen Taschenrechner, mit dessen Hilfe Sie die obige Berechnung für eine Hypothekenzahlung berechnen können. Öffnen Sie den Hypothekenrechner, indem Sie auf Start klicken, und geben Sie ein calc im Suchfeld. Klicken Sie bei geöffnetem Rechner auf Aussicht, scrollen Sie nach unten zu Arbeitsblätter und wähle Hypothek.

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Karlsruhe wimmelt. Wimmelspaß total auf den Plätzen und Straßen der Fächerstadt. In dem liebevoll gestalteten Buch gibt es für Kinder, Eltern und Großeltern gleichermaßen viel zu entdecken.

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FSBO – So bereiten Sie Ihr Haus für den Verkauf vor

Hast du das gehört? Laut Marktexperten sind die Preise für Häuser in Phoenix für 2005 jeden Monat um 5% gestiegen! Einige sagen sogar voraus, dass der Preis für Wohnimmobilien für das kommende Jahr um weitere 10% steigen könnte. Der Mangel an Häusern für den Verkauf und die immer noch relativ niedrigen Zinspreise führen dazu, dass die Preise für Häuser nicht nur hier in Phoenix, sondern landesweit eskalieren. Was bedeutet das? Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr Haus zu verkaufen, gibt es keinen besseren Zeitpunkt als die Gegenwart. Spring auf den Zug!

Okay, großartig, sagst du? Ich werde ein Schild kaufen, das vom Eigentümer zum Verkauf angeboten wird, es im Vorgarten ausstellen und an diesem Wochenende ein Tag der offenen Tür veranstalten. Ich sollte mein Haus bis Ende nächster Woche verkaufen lassen! Nun, zwei Monate später befindet sich das Verkaufsschild des Eigentümers immer noch vorne und Sie haben keinen Käufer. Denken Sie nicht, dass der Verkauf eines Hauses ein Kinderspiel ist, nur weil es an zum Verkauf stehenden Häusern mangelt. Es kann nicht so einfach sein, wie Sie denken. Anstatt einen Makler zu benutzen, sind Sie entschlossen, das Haus selbst zu verkaufen. Das ist in Ordnung und möglich. Die Leute machen es die ganze Zeit; Was sind jedoch einige Tipps, die Ihnen helfen sollen, Ihr Haus für den Verkauf vorzubereiten? Ich habe die Recherche durchgeführt und vier Tipps zu minimalen Kosten bei der Vorbereitung Ihres Verkaufs gefunden:

1. Aufräumen. Der erste Eindruck ist immer der bleibende. Sie möchten, dass potenzielle Käufer beeindruckt sind, sobald sie Ihr Haus von der Straße aus entdecken. Alles, vom Hof ​​über die Fenster bis hin zu jedem Raum im Inneren, sollte blitzsauber sein. Und wenn Sie eine Sammlung von mehreren Sammlungen von Dingen haben, lenkt dies den Käufer ab und nimmt Ihnen wirklich die Schönheit Ihres Hauses. Wenn Sie sich nicht von diesen Gegenständen trennen können, packen Sie sie in Kartons. Ein potenzieller Käufer wird nicht von ein paar verpackten Kisten im Haus beleidigt. Sie erwarten höchstwahrscheinlich, dass Sie sich trotzdem auf einen Umzug vorbereiten.

2. Desodorieren. Dies geht Hand in Hand mit der Reinigung Ihres Hauses und der Beseitigung der Unordnung. Wenn Ihr Haus riecht, wird es nicht verkauft. Wenn das Haus eine Weile leer stand, gibt es für einen potenziellen Käufer nichts Beleidigenderes als den Geruch von Mehltau. Bitte kümmern Sie sich um den Mehltau, bevor Sie das Haus zeigen. Und Sie Tierhalter, verstehen, dass Ihre kostbaren kleinen Haustiere, die Sie drinnen halten, nicht geruchsneutral sind. Sie haben sich gerade an den Geruch gewöhnt. Ein potenzieller Käufer wird die Haustierbestellung sofort abholen. Gleiches gilt für Zigaretten.

3. Malen Sie das Haus neu. Okay, vielleicht haben Sie eine blaue Küche, ein orangefarbenes Wohnzimmer und ein rotes Badezimmer genossen. Aber Ihr potenzieller Käufer ist möglicherweise nicht so innovativ. Experten sind sich einig, dass neutrale Farben am besten zur Präsentation Ihres Hauses geeignet sind. Schauen Sie sich auch die Dekorationen an der Wand noch einmal an. Entfernen Sie alles, was für Ihren potenziellen Käufer anstößig sein könnte.

4. Umarme die Sonne. Die Phoenix-Hitze interessiert mich nicht besonders, aber ich liebe die Sonne. Es symbolisiert Lachen, Glück, Helligkeit, Dinge, die optimistisch und positiv sind. Öffne die Jalousien und den Vorhang in deinem Haus und lass den Sonnenschein herein!

Denken Sie daran, Sie möchten den potenziellen Käufer beeindrucken. Wenn Sie diese vier einfachen Tipps befolgen, können Sie dem Spiel einen Schritt voraus sein, indem Sie die Zeit reduzieren, die für den Verkauf Ihres Hauses erforderlich ist. Wenn Sie jedoch nicht die Zeit haben, das Haus selbst zu verkaufen, und nicht möchten, dass ein Makler teuer wird, besuchen Sie bitte meine Website, um den kostenlosen Bericht "Verkaufen Sie Ihr Haus in sieben (7") zu lesen ) Tage um [http://www.adpropertyconsultants.com].

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Geschichte der Beziehungen zwischen Immobilienagenturen

Am Anfang waren Immobilienmakler bekannt als Zwischenhändler und Optionierer. Damals war es üblich, dass ein Mittelsmann über eine zum Verkauf stehende Immobilie Bescheid wusste, diese aber vor anderen Zwischenhändlern geheim hielt. Für diese Mittelsmänner war es schwierig, eine Gebühr für ihre Dienstleistungen zu erheben, damit sie auf Taktiken zurückgreifen konnten, die nicht immer im besten Interesse ihres Verkäufers lagen. Optionierer hingegen waren in der Regel erfolgreicher bei der Erhebung ihrer Gebühren, da sie das Eigentum des Verkäufers an eine binden würden Kaufoption, Verkaufen Sie die Immobilie an einen Käufer zu einem Preis über dem Optionsbetrag, zahlen Sie dem Verkäufer den Optionspreis und stecken Sie den Rest ein.

Das frühe Immobilienmaklergeschäft war locker organisiert und verwendete Maklermethoden, die oft unehrlich und betrügerisch waren und Verkäufer und Käufer ausnutzten. Schließlich wurde ein neueres Konzept entwickelt, bei dem der Immobilienmakler ein Vertreter des Verkäufers ist und dem Verkäufer eine Treuepflicht schuldet und für seine Dienstleistungen eine Zahlung erhält. Dieses neue Konzept zwang die Verkäufer- und Maklerbeziehung zu einem höheren Maß an Service und Pflicht. Es ermöglichte Maklern auch, Immobilien zum Verkauf unter Verwendung von Verträgen aufzulisten. Diese Verträge beziehen wir uns jetzt auf Listings. Die früheren Formen von Auflistungen haben wir angerufen offene Listings. Die offene Notierung ist eine Art nicht exklusiver Kotierungsvertrag, der einen Immobilienmakler ermächtigt, eine Immobilie zum Verkauf anzubieten, einen Käufer zu finden und nach Abschluss dieser Transaktion für Dienstleistungen bezahlt zu werden.

Andere Makler könnten auch offene Angebote für dieselbe Immobilie haben, aber nur der Makler, der den Käufer tatsächlich gefunden hat, würde eine Provision erhalten. Darüber hinaus würde kein Makler eine Gebühr erhalten, wenn der Verkäufer die Immobilie verkauft. Die offene Notierung hat die Zusammenarbeit zwischen Maklern behindert, da jeder Makler seine eigene offene Notierung erhalten konnte. Um das Problem der offenen Auflistung zu lösen, muss die exklusive Agentur Auflistung wurde populär.

Bei der exklusiven Agenturauflistung handelt es sich um eine Art Auflistungsvertrag, bei dem der Verkäufer nur die Entschädigung für die Auflistung von Maklern anbietet, wenn der Käufer durch die Bemühungen des Maklers oder durch die Bemühungen anderer Immobilienmakler beschafft wird. Dies bedeutet, dass in bestimmten Situationen, z. B. zum Verkauf durch den Eigentümer, der Börsenmakler möglicherweise keine Entschädigung erhält, wenn die Immobilie verkauft wird. In der exklusiven Agenturauflistung muss der Listing Brokerage oder ein anderer Brokerage, der mit dem Listing Brokerage zusammenarbeitet, den Käufer beschaffen, um einen Anspruch auf Entschädigung zu haben.

Die exklusive Agenturauflistung ermutigt konkurrierende Makler, Käufer für die Auflistung zu finden, da der Auflistungsmakler die Gebühr des Verkaufsbrokers zahlt. Der Verkäufer zahlt jedoch immer noch keine Gebühr, wenn ein Verkäufer den Käufer findet. Die Auflistung der exklusiven Agenturen führte schließlich zu der exklusives Verkaufsrecht Auflistung.

Der ausschließliche Verkaufsrechtsvertrag, der Listing Brokerage, bietet im Falle eines Verkaufs eine Entschädigung, unabhängig davon, wer den Käufer beschafft hat. Das ausschließliche Recht zum Verkauf von Listings garantiert, dass der Listing Broker eine Gebühr erhält, selbst wenn ein konkurrierender Broker oder der Verkäufer Immobilien verkauft. Es bietet den größten Schutz für den Börsenmakler und wird im besten Interesse des Verkäufers betrachtet, da der Börsenmakler Aufwand und Ressourcen in die Vermarktung der Immobilie investiert, da während der Vertragslaufzeit eine Provision garantiert wird.

Selbst nachdem das ausschließliche Recht zum Verkauf von Listings populär geworden war, gab es wenig Zusammenarbeit zwischen Maklern, da ein Käufer, der eine bestimmte Immobilie kaufen wollte, sich mit dem Broker befassen musste, der exklusive Listings von Interesse hatte. Allen Parteien war auch klar, dass der Makler den Verkäufer vertrat und der Käufer keine Vertretung hatte.

In den 1950er Jahren bestand der Druck zu mehr Zusammenarbeit zwischen Maklern. Infolgedessen würde ein Makler, der mit einem Käufer zusammenarbeitet, sich an konkurrierende Makler wenden, um Informationen über deren Inventar und mögliche Übereinstimmungen für seine Kunden zu erhalten. Deals ergaben sich oft dann, wenn der Verkaufsagent den Verkäufer oder seinen Agenten nicht kannte und der Verkäufer nur mit dem Käufer Geschäfte machte. Plötzlich verdankte das Konzept, dem der Verkaufsmakler seine Treuepflicht schuldete nur Der Verkäufer war kein ordentliches und logisches Konzept mehr. Es würde jedoch viele Jahre dauern, bis die nicht umsetzbaren Agenturkonzepte aussortiert und zu einer Vertretung der Käufer geführt würden.

Im Verlauf der 1950er und 1960er Jahre entwickelte sich ein formalisierteres kooperatives Maklersystem, das als Multiple Listing Service (MLS) wurde entwickelt. Durch die MLS wird das Konzept von Subagentur entwickelt. Einfach ausgedrückt bedeutete dies, dass der Listing Broker der Agent war und nur den Verkäufer vertrat. Der Listing Brokerage würde Vertriebsmitarbeiter einstellen, die in Betracht gezogen wurden Subagenten des Verkäufers. Die Auflistung MLS Brokerage war erforderlich, um die Auflistung für verfügbar zu machen alle kooperierende Vermittlung innerhalb ihrer MLS. Diese kooperierenden Makler wurden auch als Subagenten des Kotierungsmaklers angesehen, die Vertreter des Verkäufers waren. Wenn der kooperierende Makler Vertriebsmitarbeiter hatte, waren diese Subagenten des kooperierenden Maklers, die Subagenten des börsennotierten Maklers waren, der der Vertreter des Verkäufers war. Während dieser Zeit war eine Agenturbeziehung mit einem Käufer nicht möglich, da die Agenturbeziehung immer mit dem Verkäufer bestand. Die einzige Pflicht, die ein Lizenznehmer einem Käufer schuldete, bestand darin, nicht zu lügen, wenn Fragen zu einer Immobilie gestellt wurden. Das Konzept "Käufer aufgepasst" war wirklich die Realität, wie das Maklergeschäft funktionierte und Käufer immer nicht vertreten waren.

Der Aufstieg des Konsums, der sich in zahlreichen Gerichtsentscheidungen manifestierte, übte Druck auf das Maklergeschäft aus, sich stärker mit den Interessen des Käufers zu befassen. Aus diesem Grund waren Lizenznehmer, die mit Käufern zusammenarbeiten, verpflichtet, bekannte Angelegenheiten, die eine Immobilie betreffen, offenzulegen. Wenn der Makler beispielsweise wüsste, dass ein Dach durchgesickert ist, müsste er diese Tatsache offenlegen. Dieses Offenlegungskonzept wurde später von den Gerichten um Bedingungen bezüglich des Eigentums der Makler erweitert sollte oder hätte wissen können.

In den 1980er Jahren ergab eine Regierungsstudie, dass fast drei Viertel aller Käufer der Meinung waren, dass der Makler, mit dem sie zusammenarbeiteten, sie als Kunden vertrat. Dieselbe Studie kam zu dem Schluss, dass fast drei Viertel aller Verkäufer der Ansicht waren, dass die kooperierende Vermittlung die Interessen des Käufers vertrete. Es stellte sich bald heraus, dass die Konzepte des Agenturrechts, die die Industrie und die staatlichen Regulierungsbehörden zur Vereinfachung und Klärung der Agenturbeziehungen durchzusetzen versuchten, nicht funktionierten. Der anhaltende Druck von Verbrauchergruppen und Gerichten führte schließlich zur Käufervertretung der neunziger Jahre.

1991 bildete die National Association of REALTORS® eine Beratergruppe, die sich mit Fragen der Vertretung von Agenturen befasste. Zeugenaussagen wurden von Immobilienfachleuten, Branchenexperten, der Öffentlichkeit und staatlichen Aufsichtsbehörden erhalten. Der Bericht der Beratergruppe enthielt folgende Empfehlungen:

  • Die Richtlinien für die mehrfache Auflistung des NAR sollten geändert werden, um Angebote für Subagenturen optional zu machen. Wenn die Subagentur von einem kooperierenden Makler nicht akzeptiert wurde, sollte der Kotierungsmakler dem Makler, der den Käufer vertritt, eine Entschädigung anbieten.

  • Der NAR würde die Landesverbände ermutigen, Änderungen der Immobiliengesetze und -vorschriften zu fördern, um die Offenlegung von Agenturoptionen zu fördern. Diese Optionen würden Verkäuferagentur, Käuferagentur und offengelegte Doppelagentur umfassen. Ziel dieser Empfehlung war es, die Verbraucher bei fundierten Entscheidungen bezüglich der Vertretung zu unterstützen.

  • Der NAR sollte Immobilienmakler ermutigen, schriftliche Unternehmensrichtlinien zu verabschieden, die den Umgang mit Agenturbeziehungen mit seinen Kunden und Kunden regeln.

  • Der NAR würde die Aufklärung aller Mitglieder zum Thema Vertretung von Agenturen fördern. Staatliche Aufsichtsbehörden würden auch ermutigt, die Agentur als obligatorisches Thema in die Weiterbildungsanforderungen für alle Lizenznehmer aufzunehmen.

Ab 1992 verabschiedete die National Association of REALTORS® die folgenden Richtlinien:

"Die National Association of REALTORS® erkennt Verkäuferagentur, Käuferagentur und offengelegte Doppelagentur mit Einverständniserklärung als geeignete Formen der Verbrauchervertretung bei Immobilientransaktionen an. Die Vereinigung respektiert die Notwendigkeit, dass alle REALTORS® in der Lage sind, individuelle Geschäftsentscheidungen über ihre zu treffen Agenturpraktiken von Unternehmen. Darüber hinaus befürwortet NAR die Wahlfreiheit und die Einwilligung nach Aufklärung für Verbraucher oder Immobiliendienstleistungen beim Aufbau von Agenturbeziehungen mit Immobilienlizenznehmern. "

Diese NAR-Änderungen der Repräsentationspolitik haben die Art und Weise geändert, wie die Branche praktiziert. Exklusives Vertretungsrecht Käufervereinbarungen ermöglichen es einem Käufer nun, einen Vertrag mit einem Makler abzuschließen, um den Kauf von Immobilien zu finden und zu verhandeln. Im Allgemeinen gelten diese Vereinbarungen für einen bestimmten Zeitraum und verlangen vom Käufer die Zahlung einer Provision beim Abschluss der Immobilientransaktion. Als Vertreter des Käufers schuldet der Makler des Käufers alle Treuhandpflichten (Sorgfalt, Loyalität, Offenlegung, Gehorsam und Buchhaltung) seinem Auftraggeber, dem Käufer.

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