Oft kommen Hausbesitzer in Zwangsvollstreckung zu mir und fragen: "Welche Möglichkeiten habe ich derzeit?" Im Moment stehen sie vor der Abschottung mit der Auktion ein oder zwei Monate. Hier ist meine Antwort.
1. Sie können Ihren Kreditgeber anrufen und ihn bitten, den Kredit wieder aufzunehmen. Möglicherweise können Sie das Darlehen wiederherstellen oder verlängern, indem Sie einen Pauschalbetrag zahlen oder über einen bestimmten Zeitraum planmäßige Zahlungen an Ihren Kreditgeber leisten. Erklären Sie ihnen, dass Sie ein paar schlechte Monate hatten, aber jetzt sind Sie wieder auf den Beinen und die meisten Kreditgeber werden versuchen, etwas mit Ihnen auszuarbeiten. Diese Option funktioniert in der Regel, wenn die Hausbesitzer mit den Zahlungen nicht zu weit im Rückstand sind und nachweisen können, dass sie sich in einer besseren finanziellen Situation befinden.
Wenn sie das Darlehen wieder aufnehmen, wird die Mitteilung über den Zahlungsverzug (NOD) aufgehoben, das Haus wird aus der Zwangsvollstreckung herausgeholt und alle sind glücklich. Die Kreditwürdigkeit des Hausbesitzers wurde jedoch immer noch mit dem NOD getroffen, was ein wenig weh tun wird.
Etwas Ähnliches wie die Wiederaufnahme des Darlehens wird als Forbearance Agreement bezeichnet. Dies ist, wenn Sie tatsächlich einen "Deal" mit der Bank aushandeln. Sie können den Kreditgeber fragen, ob er den geschuldeten Betrag an Nachzahlungen auf die Rückseite des Darlehens aufstockt oder ob er einen kleineren Teil im Voraus nimmt und den Rest auf die Rückseite des Darlehens hinzufügt oder einen Teil im Voraus zahlt und den Rest vergibt oder Sie könnten sie sogar bitten, das Ganze zu vergeben.
2. Sie können Ihr Eigenheim refinanzieren. Wenn in Ihrem Haus viel Eigenkapital vorhanden ist und Sie mit den Zahlungen nicht zu weit im Rückstand sind, ist dies eine großartige Option. Normalerweise würde der Kreditgeber den bestehenden Kredit refinanzieren und als Teil des neuen Kredits alle verspäteten Zahlungen und Gebühren einbeziehen, die Sie benötigen würden, um die Kontrolle wiederzuerlangen. Die Herausforderung, vor der die meisten Hausbesitzer stehen, besteht darin, ihr Zuhause optimal zu nutzen. Daher ist im Eigenheim sehr wenig Eigenkapital vorhanden, insbesondere wenn Sie Nachzahlungen und Gebühren hinzufügen, sodass eine Refinanzierung sehr schwierig wird. Dies ist einer der Gründe, warum Kalifornien eine der niedrigsten Zwangsvollstreckungsraten in der Nation hat, weil die Immobilienwerte so schnell steigen, dass Hausbesitzer sich relativ leicht refinanzieren können, wenn sie jemals in Schwierigkeiten geraten.
3. Sie können Ihr Haus bei einem Makler inserieren. Wenn Sie über Eigenkapital in der Immobilie verfügen, kann dies auch eine gute Option sein. Wenn Sie jedoch wenig bis gar kein Eigenkapital haben, was normalerweise der Fall ist, kann es schwierig sein, ein Haus in kurzer Zeit mit einem Immobilienmakler zu verkaufen. Es ist praktisch unmöglich, wenn das Haus überlastet ist. Der Grund dafür ist, dass Sie eine Maklergebühr oder eine Maklerprovision zahlen müssen, wenn sie Ihr Haus inserieren. Normalerweise sind es 3-6% des Kaufpreises. Immobilienmakler müssen den Kaufpreis des Eigenheims erhöhen, um ihre Provision zu kompensieren und den Kreditsaldo abzubezahlen. Wenn die Zwangsversteigerung naht, müssen sie schnell einen qualifizierten Käufer finden und das braucht normalerweise Zeit.
4. Sie können das Haus selbst verkaufen. Alles, was Sie tun müssen, ist ein FOR SALE-Schild in Ihrem Vorgarten anzubringen. Sie sollten jedem erzählen, dass Sie Ihr Haus verkaufen, vielleicht kennen sie einen Freund oder Verwandten, der in der Nachbarschaft kaufen möchte. Wenn Sie in einem stark frequentierten Viertel mit Einträgen leben, haben Sie eine sehr gute Chance, dass Sie von Leuten angerufen werden. Auch hier: Wenn Ihr Haus überschuldet ist, wird es Ihnen sehr schwer fallen, Ihr Haus schnell zu verkaufen.
5. Sie können die Immobilie an den Kreditgeber zurückgeben. Dieser Vorgang der Übertragung des Eigentums von Ihnen auf den Kreditgeber unter diesen Umständen wird als Deed in Lieu of Foreclosure bezeichnet und manchmal als "freundliche Zwangsvollstreckung" bezeichnet, weil es im Wesentlichen so ist. Du gehst einfach weg. Eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung schützt weder Ihre Kreditwürdigkeit noch schränkt sie die Rechte der Inhaber von Nachrangpfandrechten ein. Mit anderen Worten, der Kreditgeber würde die Immobilie vorbehaltlich der Nachrangpfandgläubiger zurücknehmen. Dadurch wird die Möglichkeit eines Mangelurteils vermieden, falls die Immobilie nach der Versteigerung nicht genug produziert, um die ausstehenden Schulden zu decken. Wenn Sie also Eigenkapital an der Immobilie haben, ist dies keine gute Option. Sie verzichten auf alle Rechte, um Überschüsse aus der Auktion zu erhalten. Die Verwendung dieser Option ist wie aufgeben. Geben Sie nicht auf, wenn Sie noch bessere Optionen haben.
6. Sie können Ihr Haus an einen Investor verkaufen. Die meisten Anleger werden mit Ihrem Kreditgeber verhandeln, um einen Rabatt auf Ihr Darlehen zu akzeptieren. Dies wird als Leerverkauf bezeichnet. Dies ermöglicht dem Investor, Ihr Haus zum Marktwert zu kaufen, damit Sie die Zwangsversteigerung vermeiden und es dann mit Gewinn verkaufen können.
7. Sie können Insolvenz anmelden. Es gibt mehrere verschiedene "Kapitel" der Insolvenz. Einige sind Training, andere sind Auslöschung, aber hier ist die allgemeine Idee. Wenn jemand Konkurs anmeldet, ist es fast so, als würde jemand eine "kugelsichere" Barriere um das Haus bauen. Niemand kann dich berühren! Sie sind jedoch nicht frei von jeder Verantwortung und die meisten Menschen verstehen das nicht.
[Note: Bankruptcy should be the last alternative or option and should not be used to stop foreclosure unless you have no other option or else you need the protection of a bankruptcy due to other circumstances or situations you are currently up against. If you feel this may be your best option, please seek legal advice from a competent professional in this field.]
8. Und schließlich können Sie es einfach bis zur Zwangsvollstreckung gehen lassen. Im Grunde machst du nichts. In der Regel werden Sie nach 2-3 Wochen ausgewiesen. Sie verlassen mit nichts in der Hand und einer Zwangsvollstreckung auf Ihrer Kreditauskunft. Dies ist ohne Frage die schlechteste Option von allen. Lass dich von niemandem überzeugen, einfach aufzugeben und nichts zu tun. Versuchen Sie zumindest etwas. Du hast nichts zu verlieren. An dieser Stelle kann Ihnen nichts Schlimmeres passieren.
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